【張明珠專欄】日本央行貨幣政策轉向 日元升穿5.5算 帶動樓價及租金上揚

美國聯儲局日前公布議息會議結果，連續3次宣布聯邦基金利率不變，以及與會委員預期明年將會減息3次。加上日本央行暗示貨幣政策即將轉向「由負轉正」，消息帶動日圓走上，每百日圓兌港元升穿5.5算。

日圓抽升，日本樓價亦出現過熱苗頭，20世紀90年代初，日本泡沫經濟崩潰後，日本樓價持續下滑，及至2008年金融危機爆發時日本房價指數甚至下降了40%左右。但近年來，人口重新出現回歸都市中心的趨勢，以及日本在疫後的旅遊業彈起，旅遊人數急增。2023財年上半年(4月至9月），東京圈新建公寓的平均價格比去年同期上漲了27.3%。前三季度東京、大阪都市圈的土地平均成交價格上漲4.3%和3%。

不動產經濟研究所指，2023年4月至9月在東京新樓，每戶平均價格達到1.57億日圓（約553萬港元）。其平均價亦超越32年前泡沫經濟末期、1991年度創下的9555萬日圓（約509萬港元），再寫下歷史新高。

加上消費者物價指數(CPI)持續向上，日本通脹率高於3%，過去逾30年日本平均CPI增速約為0.1%，但截至2023年10月，CPI已經連續15個月在3%以上，其中核心CPI連續七個月保持在4%以上。同時帶動當地租金上升，東京都區部的11月份平均租金達到9年來的最高水平。以東京都心部為中心，租賃住宅的需求持續增加。動産調查公司東京KANTE數據指，自8月份以來，東京23區的分戶出售住宅樓房租同比上漲11%至12%。

其實過去日本年輕人以「低慾望」、「不買樓只租樓」見稱，但最近越來越多的人積極加入置業大軍，並且上車一族呈現年輕化趨勢。越來越多的年輕人再次將不動產視為保值和投資首選。據日本家庭收支調查顯示，疫情後成為業主年齡低於29歲的家庭比率達到33%，是近20年來的最高水平。與2002年相比，上升了約14%。

張明珠

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