低利率支撐置業需求 日本樓價持續上漲 過億日圓豪宅10年激增4倍

日本陸續出現億圓豪宅，數量更在10年內增加約4倍，情況令人聯想到90年代日本泡沫經濟時期，當年日本經濟起飛，日圓強勢，逾億日圓豪宅新盤更是在5年間由每年低於500套，急增至逾5000套，時至今日，逾億日圓豪宅新盤亦由10年前低於1000套，及至2022年已有3411套，正逐步攀升。

低利率支撐置業需求，樓價上漲趨勢不太可能輕易改變，東京KANTEI的數據顯示，在過億日圓住宅的供應套伙數中，2022年東京23區佔到7成以上，約為2503套。東京23區之外的日本全國的過億日元住宅合計只有約908套。

地域差異也顯示置業人士的差異，除了夫妻都是高收入，日本稱為「Power Couple」外，他們有實際住屋需求之外，外國投資者也對東京都心區的興趣濃厚。日本不動産經濟研究所的數據顯示，2023年1至6月東京23區新房平均樓價為1.2962億日圓（約685萬港元），突破了1億日圓大關。

由位置優越的過億日圓住宅，同時帶動二手房價格也明顯上漲，上漲預期推動投資者入市。東京都心區的置業需求在很大程度上受到低房貸利率的支撐。目前，如果是約7成用戶使用的浮動利率型物業按揭，年利率約0.3%也不為怪，相比香港及歐美國家的超過利率，即使貸款1億日圓（約xxx萬港元），採取35年等額本息還款，每月還款約25萬日圓（約1.32萬港元）。在泡沫經濟時期，日本的房貸利率曾高達7%左右，同等條件下，還款額達到約64萬日圓（約3.4萬港元），每月的還貸負擔相差約39萬日圓（約2萬港元）。

在日本全國，近年來隨著利率下降，樓價有所上漲。在日本銀行（央行）貨幣寬鬆的背景下，浮動型房貸利率的下降尤其明顯。不過，受到當前物價上漲等的影響，一部份新的固定房貸利率（Fix Rate）正在上升。如果未來利率上升的範圍擴大，置業需求的前景未必變得明朗。

張明珠

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