【磚港樓市】舊樓收購20年來歷盡起跌 誘因漸失 重建步伐減慢 政府宜增地積比鼓勵重建

約二十年前起，收購舊樓開始盛行，當時政府賣地需先透過發展商向政府勾地，然後才以拍賣形式出售土地。發展商變相主導私人土地之供應量，地價及樓價同時被推高。其實，各大小發展商當時已紛紛暗渡陳倉，在舊樓市場進行收購，以增納私人土地儲備作長遠發展用途。

四至六層高的舊樓，地積比率可能只是3至4倍左右，一旦拆了後可重建至8至10倍（港島區）或7.5至9倍（九龍區）。舊樓業主在售出物業後，除了可以換購新樓以改善居住環境外，同時還解決了舊樓群日久失修等造成的社會問題。當時，由於發展商賺取的地積比率較高，故願意以較進取的價錢進行收購，舊樓重建進度亦相對較快。

當舊樓市場熾熱起來，同時衍生另一生態：業主自組織聯合出售。與其坐以待斃等發展商來收購，不少舊樓發起人提倡主動自組織聯合不少於九成業權份數，並以集體形式出售予發展商。由於參與業主們已事先自行決定底價及攤分售價方案，對發展商而言同時亦減低了時間成本，故當時很多的項目能夠成功聯合出售予發展商。

在2010年，政府將《土地（為重新發展而強制售賣）條例》中的強拍門檻由原先的九成業權份數降至八成。此舉即時把舊樓市場再次熾熱起來，原因是過往幾年來市場上累積了不少業權份數未達九成的項目；法例修改後，發展商可以在購入項目後馬上申請強拍，將剩餘的業權份數一併重建發展。

經過十多年的收購重建，市場上的舊樓只會有增無減，但有重建潛質的舊樓早已被收購，現在剩下來的舊樓大部份都是十多層高的，地積比率或已用盡，即發展商在收購後也沒有任何新增樓面面積，自然在出價收購時沒有以前那麼爽快進取。另一方面，舊樓業主見收購價與現值價相若時，出售意慾同時降低，令舊樓收購重建市場步伐在近幾年不斷減慢。

市場上憧憬強拍門檻於今年內下調至7成業權分數，筆者認為短期內或會因政策的變動而帶來更多的收購重建項目，但若要持續推動舊樓重建私人市場，提高發展商的誘因或重建時的地積比率，可能方是靈丹妙藥。

吳庭琛
中原測量師行聯席董事(專業估價部)

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