【王美鳳專欄】銀行為何突上調按息? 抓緊優惠尾班車

本月繼大型銀行上調新造按息及縮減回贈後，陸續亦有銀行跟隨調整按揭計劃，H按全期維持H+1.3%，封頂息率則由P-2.25%調整至P-1.75% (細P: 5.875%)，又或由P-2.5%調整至P-2% (大P: 6.125%)，由於現時H按息已觸及封頂息率，故此實際按息以封頂息計算，即實際按息由3.625厘升至4.125厘，加幅為半厘；現金回贈則由高達3%至3.1%高水平有所縮減。由於調整的是新申請按揭計劃的息率，現時正在供樓人士的按揭息率將不受影響，有關調整之生效期主要為9月18日(現樓)及9月30日(樓花)(個別銀行有不同生效期)。由於可供申請舊計劃的寬限期日數不多，筆者先提醒一些有選擇了新盤即供成交期的買家、又或希望提早完成樓花上會的買家，可先趕快申請按揭以爭取獲批是次調整潮之前較優惠的按揭息率。

有用家提出疑問，多間銀行突然陸續加按息，原因為何?為何銀行沒有加P，卻指按息上升? 首先須釐清的是，如上述，現時H按的封頂息率又或P按計劃均以最優惠利率(P)減一個固定息率計算，銀行是次調整的是P減幾多的固定息率，即如上述由P-2.25%調整至P-1.75%，等如息率加了半厘。而P屬於浮息，當銀行加P或減P，以P為基準之按息亦會上調或下調。

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至於銀行為何上調按揭計劃之息率，主因是銀行資金成本持續上升帶來之壓力所致，可從以下幾方面看見這情況：首先，銀行同業拆息反映銀行資金成本，拆息自去年起逐步上升，與樓按相關的1個月港元拆息由今年5月起連續五個月處於超過4%水平，甚至高逾5%，即是拆息已持續高於市場按息3.625%，已可反映銀行有上調按息壓力，銀行按揭業務難有合理利潤可言。

那麼，為何按息會低於拆息水平?在是次加息周期，美國累計加息幅度達5.25厘，香港銀行最優惠利率P累計僅加0.875厘，屬歷年加P步伐最溫和的加息周期，當然，是次港P加幅較少亦基於對上一次減息周期港息減幅少於美息，故此當去年開始進入息率回升周期，會先待處於超低水平的拆息回升至較貼近美息，P才上調。然而，以往當美國聯邦基金利率已達現時5%以上水平，本港最優惠利率(P)已達8%，現時港P則介乎5.875%至6.125%為主(個別高達6.375%)，以P計算之按息加幅便相對溫和，反而已逐步追貼美息的港元拆息升幅較大。因此，加P幅度不大以致按息加幅未有追上的情況下，銀行需要上調新造按揭計劃的息率以減輕按揭貸款方面的息率上升壓力。

王美鳳
中原按揭董事總經理

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