【龔成專欄】與女友月入共5萬欲買800萬港樓 準新郎心急40歲前變千萬富翁 好高騖遠不智 宜先增收入儲蓄

28歲準新郎早年幸運以低價買入2個內地物業，雖然收租回報率低，但市值已升2倍。他遂心雄，希望靠投資，5年內在港再買入800萬自住物業，然後於40歲升級成千萬富翁。不過投資書籍作者兼股評人龔成認為，準新郎設定目標太高太多，尤其他是他和女友總月入僅5萬，要獲批高成數按揭買800萬樓並不容易。故他建議兩人腳踏實地，先想辦法增加收入及儲蓄，並考慮賣掉其中一個內地物業套現做港樓首期，以逐步實現自己的理想。

【理財個案--5年置業結婚大計】

龔成老師：

你好，我而家計劃緊置業結婚及提早退休。本人28歲，與另一半工作穩定，合共月薪約50000，扣除開支及家用，每月可儲25000。

資產方面
- 2層內地二線城市收租物業，總市值約180萬，租金回報約2%。2013年以約40萬購入，預期該地區具長遠發展潛力，每年增值約8-10%，正猶豫是否現時賣出一層套現。

- 港股美股：股票+主要指數ETF，總市值約40萬，科技類（eg科網、半導體、電動車）約佔40%；傳統金融、醫療、能源、消費品類約佔50-55%；另外投資約5%黃金、白銀ETF+加密貨幣。持倉變動甚少，期望長期穩定增值10-15%。

- 3年股票投資經驗。

- 現金約70萬（包括應急資金20萬）等大冧市掃平貨

- 負債約10萬

- 已購買足夠保障的危疾、醫療及人壽保險

目標一：預期在5年內以首置、高成數按揭買入香港市值800萬內市區樓作結婚自住之用。

目標二：希望40歲前累積1000萬淨資產（當中包括1層香港自住物業）。

我可以用咩方法完成以上目標？
唔該成哥

讀者敬上

個案重點：
‧28歲
‧二人月入$50000，可儲$25000
‧2層內地收租物業，總市值約180萬
‧現金約$70萬

重點目標：
‧5年內置業作結婚用
‧是否賣出其中一層內地樓
‧40歲擁$1000萬淨資產

Photo from BusinessFocus

龔成老師分析：

開始投資計劃前，你要睇翻你負債部分，如果個息率係較高，你要先處理好，否則會拖低長線投資效果。你現時有足夠現金，如果無特別用途，而負債息較高就要處理。

現時你持有2間內地物業，租金回報率只係一般。雖然你預期有增長力，但由於你計劃5年內要在香港置業，如果再加上這2間內地樓，你成個組合就會偏重於物業類，會有過度集中性風險。

若果你覺得這2個物業，長線升值能力很理想，你保留都可以。但考慮你有可能出現集中資產風險情況，如果你預期其中一個物業增長力只是中等，建議你減持其中一個，你可以分析那一個長遠的升值能力較低，就賣出這個，將資金投資股票或幫助你日後買樓，都是可取的做法。

這刻，你先處理好結婚與置業的目標，之後有閒錢，以及處理好結婚置業後，才處理40歲的理財目標。

假設你目標是購買$800萬的物業，做6成按揭，你需要的首期為$320萬，加上雜費及你結婚所需的開支，其實你這刻的資金並不足夠，有可能要你賣出其中一個內地物業，以及在這段時間，保持儲蓄。

如果做更高成數按揭，例如7成、8成，雖然你資金會更足夠，但你就未必做到按揭，要睇數年後你的收入以及當時的按揭息率（如果你到時收入$50000，8成按未必做到，7成按就要睇到時的按息）。

假設你做6成按，就要努力在這段時間儲蓄，你們每月能儲$25000，即一年$30萬，5年約$150萬，再賣其中一層內地樓，以及動用你現時部分資產，才能處理到。

你現時的持股，如果都是一些大型股，以及較有質素的ETF，港股、美股、ETF都可以持有。但你每月儲的$25000，就不宜太進取去投資，因為這些資金你將會買樓及結婚，因此，最好投資一些較穩健，平衡增長型的股票，同時，不建議投資太多，最多只能投入可儲蓄金額的一半，餘下就持有現金。

由於置業後，你每月要供樓，所以每月餘下的現金流相對會減少，坦白講，要完成40萬擁$1000萬淨資產並不易，就算計算你擁有物業的權益部分，再計算這段時間你儲蓄及投資增值，再加到時的財富，也差$300萬-$500萬，你有以下幾個可能的方法。

第一，提高收入及增加儲蓄，上述只是假設你們$50000收入，但你年輕，如果收入提高，能儲到的錢就不一樣，可以幫你完成目標。

第二，完成置業目標後，可投資一些潛力股類別，如果你能承受風險，想爭取高少少回報，就可考慮這個方法。

第三，將目標推後至45歲，因為當你完成置業目標後，假設是現時的5年後，你33歲，距離40歲只有7年，你能儲到的錢不算多，投資的年期也不算長，令你可以滾存到的財富有限，因此，以45歲$1000萬為目標，其實較為合理。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

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Text by BusinessFocus Editorial

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