普縉集團 李雋傑： 荃灣油柑頭首置地皮估值約35億港元

香港 - Media OutReach - 2023年8月16日 - 普縉總監 (估值及諮詢) 李雋傑表示，新界荃灣油柑頭「港人首次置業」（下稱「首置」）住宅用地（荃灣市地段第430號）將於本週五（18日）截標，考慮到近期巿況，加上項目規模以及所涉投資額較大，預計發展商反應未必十分踴躍，入標金額亦將較為審慎，預料每方呎樓面地價約為3,400港元，地皮總值約35億港元。

項目鄰近油柑頭濾水廠，毗鄰屯門公路，原屬綠化地帶，於2021年初改劃成住宅用地，前方為麗城花園。項目地盤面積約523,916平方呎，指定作私人住宅用途。賣地章程內訂明作私人住宅用途的最高樓面面積達1,046,261平方呎，項目住宅單位總數不得少於1,940個。是次賣地章程內設住宅單位限呎條款，所有單位實用面積不得少於280呎，而當中至少七成單位的實用面積不可少於375呎。此外，買方須就項目提交總綱發展藍圖 (Master Layout Plan) 供規劃署署長審批，當中將涉及項目布局、樓面面積及高度等方面。而項目發展期止於2030年6月30日。

值得留意，是次項目全部住宅單位須為「首置」單位，將整批推售，單位定價將為十足市值的八折。「首置」單位購入首五年內設有轉讓限制，及後業主須向政府繳付補價方可在公開市場出售或出租其單位。賣地章程訂明買方需負責安排所有單位的銷售，政府將向買方提供選購人士的先後次序名冊。除了須向房屋署署長提交整個項目的建築圖則以供批准外，買方須自行委託獨立估價師評估「首置」單位的十足市值及委託獨立檢查人士為項目進行驗收工作；上述估價報告及驗收報告均要交予房屋署署長接納。針對首次推售後剩餘的單位，政府有權批准發展商再次推售整批貨尾單位，或容許發展商繳付單位補價以容許在公開市場出售。

除此之外，根據賣地章程，中標者需滿足多項賣地條件，其中包括：

1. 負責興建一設有50個名額的展能中心暨50個宿位的嚴重弱智人士宿舍(淨作業樓面面積分別不少於3,438及7,436平方呎)及相關的停泊車設施；值得留意，以上相關面積在計算總建築面積時可獲豁免，有關費用將在上述政府配置轉讓給政府時由政府支付；
2. 負責地盤外西南面一帶範圍未來公共道路的鋪設工作，並及後交還於政府，有關工程內容已於去年刊憲；
3. 負責於地盤內興建行人路以連接毗鄰的私人地段、油柑頭村、地盤內現存墓地以及一條現存橫跨屯門公路的行人天橋；
4. 負責地盤西南面現存斜坡的維修和保養，及就地盤外西北面一帶天然山坡的山泥傾瀉風險進行岩土工程勘察；及
5. 就發展項目提交噪音、排水、排污及交通影響的評估報告。

李雋傑表示，考慮到目前加息環境下將令發展商投資風險及融資成本大增，同時，地皮位置與當區港鐵站及生活配套有一段距離，發展商在項目設計及售樓時亦需要預留額外成本及時間處理多項賣地條件，預計入標反應未必十分踴躍。

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