【磚港樓市】暑假租務市場暢旺 高才通內地生帶來大量需求

近期樓市買賣成交淡靜，早前報章報道7月份十大屋苑只錄得83宗成交，為今年最低之紀錄。受到加息及經濟前景不明朗等因素影響，無論投資者或用家均選擇觀望一陣子，等待好時機才入市，所以不少用家會選擇在這個時候轉為租樓。與買賣市場形成強烈對比，特別是住宅的租務市場，今年度踏入暑假旺季成交𣈱旺，隨了上述轉買為租的用家以外，本港通關以後亦迎來不少內地來港的學生，以及透過專才計劃來港工作的人，為租務市場帶來大量需求。

雖然已經踏入租務旺季，租金或許比淡季稍為增加，不過相對來說這個時間亦會有較多租盤選擇，所以如果打算在這個時候投入租務市場，事前必需做好準備功夫，鎖定心水選擇，在競爭激烈的環境下，務求一擊即中租入理想租盤。

目前各大代理行已經習慣把樓盤租盤資料公開在網絡上，有不少租盤甚至提供VR虛擬實景，就算足不出戶亦可事先瀏覽物業的各個細節，而且更包含量度尺寸的工具，省卻時間可以在正式睇樓前有明確目標。除了代理網頁外，現時亦流行業主在網上平台自行刊登廣告招租，如果透過這類的平台睇樓，優點可以不經代理直接與業主洽商，減省佣金開支，不過租客則需個別與業主預約時間睇樓，效率大減。這些網頁平台均有簡單篩選功能，可以挑選合適屋苑區域，了解市場叫價成交，把心水清單儲存起來。

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當你鎖定好心水租盤之後，下一步就是選擇合適時間睇樓，睇樓時間不宜太早亦不宜太遲，一般業主的心態都希望可以盡量減少空置的時間，所以太早看中了的話，業主未必願意丟空物業太久，租客提早起租亦浪費金錢。相反太遲睇樓的話，自己的彈性少了，議價能力亦會下跌。另外亦不太建議揀選仍有租客未遷出的租盤，一來舊租客是否配合如期搬出增加不確定性，而且睇樓時舊租客仍有傢俬未清空，比較難掌握物業的真實情況。最理想的時間可以在正式搬入前1至2個月開始預約睇樓，這樣時間就充足及時。

與業主或經紀洽談亦是一門學問，經紀的目標很清晰就是要促成交易，所以他們不會浪費很多時間不停看不同租盤，作為租客應該給予充分訊息讓經紀了解你的需要，例如價錢預算、面積要求、房間間隔、景觀樓層等。另外亦不妨透露多一點具體資訊，例如入住時間，居住人數，上班就學地點等，這些都可以提高搵到合適租盤的效率，亦可以讓經紀向業主容易推介。

當正式洽談的時候，租客一般可從以下條件議價，例如租金、起租期、免租期、退租權等，不過有些時候，按雙方議價能力，可以向業主提出加設基本電器例如洗衣機、雪櫃、煮食爐等，亦有些租客會要求業主提供傢俬窗簾等，亦可與業主商議要求全屋牆身油漆、清潔或清洗冷氣等。當然這些條件要視乎情況，如果太多要求而租金不高，業主亦可以拒絕等待其他租客。如果閣下有穩定收入及職業，亦不妨向業主提供入息證明，這樣可以令業主放心外，亦可增加自己議價空間。

最後在簽署租約文件時，把各樣談好的要求清楚列在租約上，簽租約前亦應要求經紀查清物業業權，有沒有維修命令，有沒有違例建築，大廈有沒有計劃進行大維修，甚至查詢是否凶宅。最後為了保障雙方，租約文件亦應打釐印，而最新的稅務優惠亦可以讓租客扣稅。

潘志業
中原測量師行租務管理部高級經理

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