【內房恐爆煲】示範民企旭輝系停牌時代中國跌1成持31億現金卻欠債500億

By thomas.chan on 31 Mar 2023

Digital Editor

內地取消疫情防控措施後經濟雖漸復常，但樓價大跌，令債務沉重的內房企業瀕再爆煲邊緣，內房危機再現。曾被譽為「示範民企」的內房股「旭輝控股（0884）」早前發盈警，預告去年最多將蝕160億人民幣（約182.4億港元）之後，今日旭輝及它旗下的物業管理公司「旭輝永升（1995）」突然停牌。由於今日是上市公司發布上年度業績的最後限期，外界關注是否旭輝業績有問題導致停牌，觸發內房股全面下瀉。碧桂園（2007）及龍光集團（3380）今早曾跌逾3%及4%，剛公布業績證實去年蝕99.4億人民幣及出現債務違約的「時代中國（1233）」今日股價更暴瀉13%，情況堪虞。

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旭輝暫未有解釋停牌原因，只是表示停牌以待刊發有關該公司內幕消息的公告。不過旭輝旗下物業管理公司「旭輝永升（1995）」一同停牌之餘，則解釋由於財務資料編製過程中存在若干不可預見的延遲，「旭輝永升」無法於今日（3月31日）或之前刊發2022年全年業績。旭輝永升董事會經審慎周詳考慮後決定，公司不適宜在現階段刊發去年度的未經審核綜合管理賬目，因為預期去年未經審核管理賬目可能會有若干調整，去年未經審核管理賬目可能不會真實及公平地反映公司財務表現及狀況，對股東及潛在投資者產生誤導及混淆。公司董事會及管理層將繼續與核數師密切合作，以便盡快刊發2022年全年業績。

雖然旭輝尚未公布停牌原因，但本月初被內地列為「示範民企」之一的旭輝曾發盈警，預告去年勁蝕130億至160億元人民幣（下同，折算約為148.2億至182.4億港元）。旭輝當時宣布，預計最遲3月底將與債券持有人小組就境外流動資金狀況的全面解決方案展開討論。初步解決方案條款，包括旭輝不會削減欠款本金金額，並會同時向債權人提供「債轉股」選擇，但旭輝要求最長延遲本金到期日7年。這不利消息消息令旭輝近日沽壓沉重，停牌前報0.76元，較52周高位累瀉逾8成。

旭輝曾表示去年成功交付9萬套住宅單位，並於2023年首兩個月交付近10,000個住宅單位，而截至去年底，旭輝現金及銀行結餘總額仍達到205億元，不過旭輝去年核心虧損淨額，預期達到51億至56億元人民幣之間。旭輝指虧損主要因為多個因素，包括內房整體經營情況不佳以及疫情影響、房屋交付下跌拖累已確認收入和溢利，物業項目計提的減值撥備增加、人民幣兌美元貶值引致匯兌虧損以及投資物業公平值錄得虧損。

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不過若論到債務危機的嚴重性，另一內房股「時代中國（1233）」的問題或比旭輝更為棘手。據時代中國最新公布去年業績，去年總收入為244.2億元人民幣（下同），按年減少44%，公司由盈轉虧蝕99.4億元，不派息。集團提到，去年已交付38個項目，近4萬套房，年度合同銷售為397.9億元，按年減少58.4%；銷售均價為每平方米16,103元，按年亦減少13%。毛利率則由2021年的27.6%下降至13.8%。

由於欠債沉重，時代中國承認集團持續經營有多項不確定因素。因截至去年底，集團的銀行及其他借款總額為約470億元人民幣（約535.8億港元），其中337.9億人民幣欠債於未來12個月內便到期清還，但集團持有的現金及現金等價物僅得27.4億元人民幣（約31億港元）。以此計算，一年內到期的債務，比時代中國現有的現金多超過11倍；總債務更較集團的現金多16倍。

時代中國並承認，公司到期但未還款的違約借款，本金總額達2.27億元，涉及利息總額6895萬元。該違約事件亦引發交叉違約借款總額167.7億元。此外，集團並無償還分別於今年1月及3月到期的若干優先票據的本金3億美元（約23.4億港元）及利息7838.5萬美元（約6.1億港元）。這顯示集團存在重大不確定因素，使集團持續經營的能力受到重大質疑。

集團指出，現正與現有貸款人就違約借款及交叉違約借款進行磋商，並已達成協議不對集團採取任何行動以行使其要求立即支付該等借款本金及利息的權利。時代中國集團董事會主席及行政總裁岑釗雄則表示，未來一段時間，房地產行業仍將處於結構性調整的階段，不宜過度樂觀，也不宜寄希望於外部環境改善。截至今午，時代中國股價最多跌13.1%，低見0.73元。