【王美鳳專欄】政府減印花稅 帶動市工商舖及車位投資

政府在新一份《財政預算案》中公佈調整物業從價印花稅（第二標準稅率）稅階，當中以中小型住宅單位的首置買家為主要受惠人士，除了上車用家外，作價低於1,000萬元，並已從價印花稅（第二標準稅率）繳付稅項的所有人士亦因此受惠，包括中低價工商舖物業、車位及近親轉讓或夫婦除名（俗稱甩名）轉讓。由於政府已撤銷非住宅物業雙倍印花稅，入市工商舖及車位的印花稅開支大幅降低，與住宅首置印花稅率相同，加上非住宅物業不受限於額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），在現時樓市氣氛向好下，市場預期有關措施可推動買家入市或投資中細價工商舖單位及車位。

調整後享有100％超低印花稅率的物業價格，由不超於200萬元擴至300萬元，200萬以上至300萬元單位的印花稅減幅最大，300萬元單位的首置住宅及非住宅印花稅，由調整前4.5萬元（1.5%）減少99.8%至100％。而1,000萬元以下單位的有關印花稅率亦受惠調低，例如600萬元物業印花稅由3%降至2.25%，支出減少4.5萬％，900萬元物業首置印花稅由3.75%降至3%，支出減少6.75萬元。

事實上，基於非住宅物業具有稅制優勢，早年已有不少住宅物業投資者嘗試轉投工商舖市場尋寶，隨本港全面通關及全面取消防疫措施，工商舖市道已見回暖，加上印花稅降低，千萬元以下之新型工貿大廈及工作室率先受到市場關注。近年銀行提供的工商舖按息與住宅拉近，現時工商舖按息處於3厘多水平，個別銀行之P按低至P-2.45%（P：5.875%），實際息率3.425%。

至於H按大致上已觸及以P按為基準之封頂息率，實際息率主要介乎3.525%至3.725%。不過，有別於住宅按揭，銀行大多不會為工商舖按揭提供現金回贈及按揭存款相連戶口，僅個別銀行可提供現金回贈高達貸款額0.5%，及兼享高存息戶口，買家可按自身需要與銀行批出之按息、優惠、按揭金額、罰息期等條款一併衡量。

Photo from BusinessFocus

另一個受惠於印花稅調低的類別是車位，事實上，近月市場氣氛轉好亦早已帶動入場門檻較低的車位買賣上升，今年2月份車位買賣註冊宗數增加31%，數字並未反映印花稅調整後之情況。車位市場亦直接受惠於印花稅調整，市場上逾9成車位屬於300萬元以下，投資車位近乎沒有印花稅成本，大部份只需定額100元。

現時享有超低印花稅的車位選擇增加，由200萬元以下擴至300萬元以下，預期對車位交投有推動作用。獨立車位的按揭息率一般稍遜於住宅，但銀行現時樓按取態積極，個別銀行的車位息率低至P-2.15% (P：5.625%)，實際息率為3.475%，與二手住宅按息相若；按揭成數高達5成，還款期長達15年，較住宅按揭年期可長達30年為短。

王美鳳
中原按揭董事總經理

免責聲明：
本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。