【散戶博私有化慘輸】九龍倉去年基礎盈利暴跌92% 中港物業銷售減7成 股價創2年新低

九龍倉（0004）擁逾1500億資產及低於0.35的市賬率，近年一直是散戶炒作私有化的對象。但九龍倉今日公布的去年全年業績令人失望，「基礎淨盈利」按年大減92%至3.03億元，若計及「投資物業重估」虧損7.35億元及其他非現金項目，九倉更盈轉虧，全年集團股東應佔虧損17.05億元。集體解釋盈利急挫，與疫情及部分債務纏身的發展商高調違約影響市場信心有關，故九龍倉去年中、港物業銷售額大跌7成或以上。樓價下跌亦令集團須為附屬公司持有的發展物業及發展中酒店作出近47億元減值撥備。受不利業績影響，九龍倉今日一度跌2.1%至16.82元，股價創兩年新低，之後止跌回升，收市報17.3元，微升0.7%。

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雖然九龍倉每股基本虧損0.56元，但集團仍維持派第二次中期息0.2元。此外，縱然九龍倉去年資產減值逾百億，但淨資產仍高達1557.1億，市賬率（PB）僅約0.35，令人關注私有化的可能性。事實上九龍倉現時市值僅約530億，若撇除大股東「吳光正家族旗下的會德豐」所持的68.5%股權，街貨僅佔31.5%即約167億元，但單是集團持有現金已高達146.5億，私有化表面看來並不困難。故今日在本港股市論壇上，欲買或沽九龍倉的股民都有。有股民慨嘆九龍倉股價跌不停（單是今年已下挫逾2成），但亦有散民堅持會趁低吸納，博一旦私有化時可獲得可觀利潤。

據九龍倉（0004）公布2022年截至12月底的全年業績，屬於集團主要業務業績指標的「基礎淨盈利」按年大減92%至3.03億元，若計入投資物業重估虧損7.35億元及其它非現金項目，九倉全年盈轉虧，集團股東應佔虧損17.05億元（前年賺60.19億）。基礎淨盈利按年跌92%至3.03億元有多個原因。首先，發展物業虧損擴大2.2倍至40.5億元，投資物業盈利跌一成至25.5億元，物流盈利亦跌8%至約6億元，只有投資的盈利上升約2成至14.5億元。

九龍倉以「疫情下資產淨值減百億元」作為全年業績報告的標題，指集團2022年收入減少19%至180.64億元，營業盈利減少23%至66.03億元。期內香港及內地所有業務皆放緩，物業銷售總額減少74%至60億元，未售存貨減值撥備合計接近60億元，淨資產跌逾6%至1557億元。

香港物業方面，2022年全年銷售額共10.25億港元，確認入帳的發展物業收入減少79%至9.05億港元，營業盈利減少59%至6.16億港元。內地賣樓收入亦大減，九龍倉解釋，中國內地發展物業市場流動性不足及債務纏身的發展商高調違約，皆嚴重影響購房者意欲和住宅物業交易。內地應佔已簽約銷售額去年減少70%至42億元人民幣。

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博威環球資產管理金融首席分析師聶振邦認為，九龍倉私有化機會不大，暫不宜趁低吸納。聶解釋，九龍倉去年8月從30元水平的高位開始回落，而恒指則在今年1月底才進入跌浪，證明九倉股價走勢並非跟隨港股整體走勢，而是個別發展。值得留意的是去年8月集團公佈2022年中期業績時，股東應佔溢利已見倒退逾94%，所以當時股價開始走弱，應是反映業績欠佳因素。不過九龍倉自2021年以來，股價未嘗低於16.76元，故對於已持貨的投資者（如蟹民），若見股價連績兩天收低於17元，才適合考慮止蝕離場。但一旦失守17元後，九龍倉股價可能要跌至13元水平方能有望見支持。由此可見，現價不屬趁低吸納股份的良機。

聶振邦補充，按截至2022年底數據計算，九倉的每股資產淨值為49.60港元，相對今日收報17.30元之市賬率為0.35倍。回顧2017至2022年，年度最低市賬率於2019至2021年均低於現時的0.35倍，其中在2020年更低見0.23倍，可見若買入九龍倉博私有化，成事機會恐較微。

凱基證券亞洲投資策略部主管溫傑則認為，九龍倉的業績在預計之中，他不覺得太失望，特別是對於地產公司來說，去年肯定會出現減值。不過溫傑坦言，由於利率仍在上調，故九龍倉未必會是他買入的股份首選。至於可否於現價買九龍倉博私有化，溫傑則指他較少做這個策略，因為股價遠低於PB率的公司比比皆是，而且何時會私有化很難說。他反而喜歡找一些基本因素好的股份，因隨着業務增長，股價會跟著上揚。

Text by BusinessFocus Editorial

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