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【李明輝專欄】首置人士放棄上車 英國按揭成本增難捱 料樓價全年至少跌12.5%

【李明輝專欄】首置人士放棄上車 英國按揭成本增難捱 料樓價全年至少跌12.5%

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By 李明輝 on 24 Jan 2023
Sakura Global 櫻之環球置業市場分析及研究部主管

英國樓價受加息及市場環境影響而出現明顯下跌趨勢,特別是現時利率高的市況下,持有物業的成本大幅增加,反而令不少人覺得要轉投租賃市場而減輕成本,亦令大量的首置買家上車失敗。市場預期這種情況會於今年持續,料樓價全年至少會跌12.5%。筆者亦認同在加息的大環境下,樓價以及成交量都會受到影響,不過人始終要「住」,相信會有一些原本打算置業的買家轉買為租,令今年市場的焦點落於租賃市場,成交量會持續上升。

今年市場的焦點落於租賃市場,成交量會持續上升。Photo from BusinessFocus

英倫銀行於12月時調高基準利率,提高0.5%至3.5%,是金融危機以來最多的一次。所以按揭的成本大幅上升,令在倫敦置業以及租樓的負擔能力差距愈拉愈大。以去年10月的數據顯示,於倫敦置業比在當地租樓,成本相差達832英鎊(約港幣7,942元),是近11年來的新高紀錄。比較2020年的時候,兩者相差的成本是大約49英縍(約港幣467.79元)。雖然在去年11月的時候有略為回落,但預計在利率未有回落的情況下,租平過買的情況會於今年持續一段時間。

首置人士放棄上車

至於首次置業的人士,在這個高利率的市場情況下已經機乎絕跡。如果首置人士想置業,承造年期為25年的九成按揭,年收入的平均要求由2021年11月的7.2萬英鎊(約港幣68.7萬元),升至去年同期的9.73萬英鎊(約港幣93萬元),在短短一年間,年收入的要求上升了2.53萬英鎊(約港幣24萬元)。換言之,如果首置買家想把入息要支降回2021年的水平,則須要支付樓價約三成的首期。

至於首次置業的人士,在這個高利率的市場情況下已經機乎絕跡。Photo from BusinessFocus

據Hamptons的數據顯示,現時在倫敦任何一個自治市鎮租樓的成本,都遠比買樓供按揭的成本為低,而愈接近核心區,兩者的差距就會愈大。相反,若遠離核心區,兩者的差距則會愈少。以位於倫敦西北邊的Hilingdon為例,在2021年11月,租金及按揭供款的差距約為87英鎊(約港幣830元),但至去年低,則回落至約84英鎊(約港幣802元)。據數據顯示,現時Hilingdon的平均租金為1,657英鎊(約港幣1.58萬元),而每月按揭供款的金額則為1,742英鎊(約港幣1.66萬元)。

李明輝
Sakura Global 櫻之環球置業

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