【李明輝專欄】首置人士放棄上車 英國按揭成本增難捱 料樓價全年至少跌12.5％

英國樓價受加息及市場環境影響而出現明顯下跌趨勢，特別是現時利率高的市況下，持有物業的成本大幅增加，反而令不少人覺得要轉投租賃市場而減輕成本，亦令大量的首置買家上車失敗。市場預期這種情況會於今年持續，料樓價全年至少會跌12.5％。筆者亦認同在加息的大環境下，樓價以及成交量都會受到影響，不過人始終要「住」，相信會有一些原本打算置業的買家轉買為租，令今年市場的焦點落於租賃市場，成交量會持續上升。

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英倫銀行於12月時調高基準利率，提高0.5％至3.5％，是金融危機以來最多的一次。所以按揭的成本大幅上升，令在倫敦置業以及租樓的負擔能力差距愈拉愈大。以去年10月的數據顯示，於倫敦置業比在當地租樓，成本相差達832英鎊（約港幣7,942元），是近11年來的新高紀錄。比較2020年的時候，兩者相差的成本是大約49英縍（約港幣467.79元）。雖然在去年11月的時候有略為回落，但預計在利率未有回落的情況下，租平過買的情況會於今年持續一段時間。

首置人士放棄上車

至於首次置業的人士，在這個高利率的市場情況下已經機乎絕跡。如果首置人士想置業，承造年期為25年的九成按揭，年收入的平均要求由2021年11月的7.2萬英鎊（約港幣68.7萬元），升至去年同期的9.73萬英鎊（約港幣93萬元），在短短一年間，年收入的要求上升了2.53萬英鎊（約港幣24萬元）。換言之，如果首置買家想把入息要支降回2021年的水平，則須要支付樓價約三成的首期。

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據Hamptons的數據顯示，現時在倫敦任何一個自治市鎮租樓的成本，都遠比買樓供按揭的成本為低，而愈接近核心區，兩者的差距就會愈大。相反，若遠離核心區，兩者的差距則會愈少。以位於倫敦西北邊的Hilingdon為例，在2021年11月，租金及按揭供款的差距約為87英鎊（約港幣830元），但至去年低，則回落至約84英鎊（約港幣802元）。據數據顯示，現時Hilingdon的平均租金為1,657英鎊（約港幣1.58萬元），而每月按揭供款的金額則為1,742英鎊（約港幣1.66萬元）。

李明輝
Sakura Global 櫻之環球置業

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