【江恩小龍】人人預期樓市跌 明明剛性需求 即時變沒那麼「剛」了

不少人認為，利率是影響樓市最重要的因素，亦有很多人認為，如果美國減慢加息，樓市就會爆升，故筆者想與大家討論一下這個問題。

近日不難聽聞許多蝕讓盤出現，樓市下跌逐漸成為主流共識。正如筆者上星期的專欄所言，部份人認為香港樓市會下跌，亦有一部份人仍然看好香港樓市，但情況已非上年般一面倒看好。人對產品的消費需求，很多時基於對未來的預期，如電腦節期間，消費者預期能以較便宜價格，入手電腦或數碼產品，因此在目前的價格下，或會選擇特價前減少消費；又如美國感恩節前，大家預期很多商店會在感恩節期間進行特價，故之前未必有意消費。

同樣道理，當人人預期樓市未來仍有下行空間，或加息環境下樓市不會大升，那麼部份市場所謂的「剛性需求」，自然沒有那麼「剛」，或是軟化。

由於很多人預期香港樓市會下跌，例如量寬收水，並預料美國會持續加息，均令許多買家採取觀望態度，希望以更低價買樓。樓市回報一般是2至3％（若扣除管理費及維修成本等同沒有），今天美國10年期國債債券及定期的收益率約4％左右。換而之，定期及債息比投資房地產的利潤更高。這個預期一旦形成，樓市需求將進一步下跌，或沒有這麼「剛」。

不少人視利率為影響樓市最重要的因素，但實際上許多例子均表明不是。房委會於1988年推出自置居所貸款計劃，協助低入息家庭購買私人樓宇單位。合資格家庭可獲高達80萬元的免息貸款，或領取每月高達5,100元的按揭還款補助金，為期48個月。但最後對樓市影響有限，亦無法阻止2003年香港的樓價大跌。

Photo from BusinessFocus

讀者不妨留意2年期和10年期殖利率曲線倒掛。綜觀歷史，1969年來出現的8次經濟衰退前，10年期美債殖利率都低於2年期，而該指標是在2019年8月出現，隔年美國因疫情陷入經濟衰退。經濟面臨衰退之際，美國同時收水，加息及減少買債，那麼你仍然要加最後一口槓桿嗎？

現時面對全球經濟衰退，其實從來都沒有黑天鵝，只是當有人出來警告時，很多人不願相信，正如本欄指今年美國大加息、港股下跌，及美股逢7必跌。

小龍
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