【潘志業專欄】舊樓仍有一定投資價值 投資者需兼具時間及耐性

行政長官李家超剛剛在十月時發表首份施政報告，其中提到「土地房屋、重中之重」，除了計劃一系列措施加快土地供應外，當中亦有計劃立法放寛申請強拍門檻及精簡法律程序。相信以上政策會在今年內在立法會通過，通過以後將會加速市區重建的進度，再配合市區重建局早前公佈的各項重建計劃，相信會吸引部分投資者購入市區舊樓，靜待收購重建的機會。

不過投資者如果購入市區舊樓，目的只是為了搏重建收購的話（即俗稱的落釘），首先需要的是時間及耐性。因為一般市區重建項目並不會在短短兩三年時間完成，發展商往往需要花數以十年時間去進行收購，而且為免被賣家抬高出價，這些收購會慢慢及低調進行，所以投資者如果沒有充足時間及資金，就需要衡量是否值得等待。

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假如投資能夠承受長時間的等待，之後要考慮的則是購入物業後的用途。早年有不少投資者購入市區舊樓作翻新，然後把物業分間成多個套房出租 (即俗稱劏房)，籍以增加物業的租金回報。不過今年年初已經通過了住宅物業的劏房租務管制，除了限制劏房的租金加副之外，亦限制了租約的年期。即業主需要給予劏房租客四年的租住權，期間不可终止租約。這樣一來，投資住宅舊樓的回報及彈性均受限制，投資者應審慎研究如何保持穩定租務回報，才可以在漫長的重建項目上穩中求勝。

再者，施政報告中政府亦積極研究加快公營房屋供應，再加上已經推出的過渡性房屋及「簡約公屋」等臨時房屋大量供應，相信市場上對劏房的需求亦會大減。投資者購入舊樓翻新時，或需要尋求其他方法提升價值。近年流行共享概念，亦見有一些投資者將低租值的商用物業改裝成共享辦公室、共享廠房、派對房間、迷你倉等。

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除了以上兩點，投資舊樓亦需要留意維修保養的成本。特別要留意物業有沒有違規僭建物，假如發現有僭建問題，亦應及早處理還原。因為一般樓齡超過五十年的舊樓，市面上已經很難找到保險公司承做水火險及公眾責任保險等，假如物業有違規僭建問題，保險公司亦未必作出賠償。

另外，現時市區舊樓最普遍面對屋宇處的強制驗樓及驗窗命令，以及消房處的消防改善命令，以上命令均需要妥聘合資格人士檢查及提供維修方案。以一個少於50伙的大廈為例，維修費用往往高達百萬元。現時市區重建局有推出一些資助計劃協助業主改善大廈維修保養，不過申請資助亦需要經過業主立案法團通過。同時市區舊樓有不少「三無大廈」（即沒有管理公司、沒有法團、沒有居民組織），這些大廈在申請資助以至籌備維修都十分困難。如果期限過了，政府部門只會採取法律程序檢控，近年有部分個案政府會採取主導先進行維修，然後再向個別業主追收款項。

總括來說，香港市區土地供應有限，隨著政府加快土地供應的政策，市區舊樓具一定投資價值，不過投資者要具備耐性。另外要選擇地點優越、有穩定租金回報、被妥善保養的物業，這樣才可以進可攻退可守，靜待合適機會。

潘志業先生
中原測量師行租務管理部高級經理
http://www.centalinesurveyors.com.hk/tenancy-management

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