【樓市開Mike】放寬壓測無助托市 放寬防疫才有望改善樓市氣氛

近年香港樓市受疫情影響，加上港府早前嚴謹防疫政策，在「有出無入」的情況下香港淨人口減少約2.5%，接近20萬人，令香港物業市場需求減少，導致樓價進一步下降。二手樓價指數連跌10周後，金管局於9月23日「出招」托市，宣佈把按揭壓力測試情景，由現有按息加3厘，降至加2厘，即日生效。

壓力測試放寬後，即現時供款息率加2厘。以30年還款期計，通過壓測的月入要求降低約11%，以按揭額500萬元為例，通過壓測的最低月入由$47,971降至$42,845，降低$5,126。降低入息要求，無疑有助有意入市之上車人士，理論上需求會上升，價格亦會同時上升，但前提是要待上車人士有意入市。

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早前香港嚴謹防疫政策，導致很多跨國企業減少對香港人手部署，令香港優質物業需求減少，租金下降，一些中產階級只需要加很少租金，便能遷入優質物業，周而復始至基層劏房租金下跌，導致不同階級物業租金都出現樓梯級式下降。市民只要能負擔租金，便能入住無法繳付首期的物業裡，加上市場預期利率繼續上升，令市場「剛需」轉買為租，居住需求由買入改為租用，購買需求減少價格下跌，市場氣氛越見慘淡。

要扭轉市場氣氛，當務之急是要重拾香港經濟發展。香港作為國際金融中心，與金融、地產及旅遊業息息相關，環環緊扣，所以放寬檢疫隔離政策是核心關鍵，當香港入境旅遊人士增加，飲食、零售、交通、服務及酒店業等旅遊相關行業的薪金或有望增加，帶動社會大眾收入上升，產生更佳內循環，租金自然便會上升。

各行業業務盈利增長，自然利好金融市場，股價上升亦會吸引企業來港上市，金融市場蓬勃，市場資金增加，物業投資需求亦隨之上升，趨勢才會改變，現時「0+3」與國際相比仍欠吸引力，惟「0+0」後方可見效益，經濟轉向及累積購買力亦需時，筆者認為待「0+0」實施後3-6個月，樓價方見轉向趨勢。