【超人父子疑睇淡樓市】長實208億平賣波老道豪宅 呎價6萬2 新加坡基金接誠哥貨

【超人父子疑睇淡樓市】長實208億平賣波老道豪宅 呎價6萬2 新加坡基金接誠哥貨

Investment
By thomas.chan on 29 Sep 2022
Digital Editor

市況動盪,香港首富李嘉誠再大手沽貨。長實集團(1113)昨宣布把半山超級豪宅樓盤「21 BORRETT ROAD(波老道21號)」未賣的152個住宅單位連同逾200個車位,一次過售予新加坡華瑞資本(Sino Suisse Capital)旗下基金LC Vision Capital,總作價約207.66億元,平均呎價6.2萬元,私家車車位則每個500萬元,料共可錄得63億元的利潤。今次賣樓的平均呎價6.2萬,較項目過去一年已出售的33個單位的呎價便宜1成至5成4不等,似顯示李嘉誠及李澤鉅兩父子看淡香港樓市。

李嘉誠的長實集團以208億出售波老道豪宅項目予新加坡基金。Photo from BusinessFocus

有網民及散戶憂買家即新加坡基金會接火棒,並憶起2017年長實以402億高價出售中環中心75%業權後,本港商業寫字樓市道大跌的往事。有質疑買家為何「咁勇?」、「有邊個接咗誠哥的貨會有好下場?」長實集團今股價則隨大市反彈,正午報47.2元,升1.8%。

值得留意的是,今次長實為成功賣樓,答允了買家甚為優惠的條款,顯示「志在必得」。舉例說,交易不但成交期長約兩年半,長實更同意可應買方要求,在交易完成時向買方提供最多103.83億元、即相當於作價約5成的貸款,換句話說長實答允可借錢給買家以助完成交易。而貸款利息以滙豐最優惠利率(P)減2.25厘計算,若以目前5.125厘計算,即是實際利率只有2.875厘,在全球狂加息的環境之下,此貸款條件甚為優惠。

巧合的是,長實年前曾向城規會申請把旗下天水圍嘉湖海逸酒店重建,曾初是打算改裝為兩幢53層高的「分層住宅」,提供5000個單位,但近月長實計劃把改建的住宅單位數目大減逾7成半至1102伙,似顯示長實為求盡快完成改建及套現,不惜減少改建單位數目以求盡快成事。外界難免猜測,這或顯示長實李嘉誠及李澤鉅父子很可能看淡香港未來數年的樓市,故希望盡快把手上項目套現,以保留現金捱過樓市低潮甚至可執平貨。

新加坡華瑞資本旗下基金以6.2萬元的平均呎價買下長實波老道21號152個豪宅單位。Photo from BusinessFocus

根據公告,今次長實集團出售的項目為「21 BORRETT ROAD」的152個尚未出售住宅單位、242 個住宅停車位及 31 個電單車停車位,總作價為207.66億元,作價相當於住宅單位平均呎價6.2萬元。撇除預留給未出售單位的車位,餘下86個額外住宅停車位每個500萬元,額外31個電單車停車位則每個30萬元。買家是新加坡基金LC Vision Capital,並由Sino Suisse Capital Pte. Ltd.(華瑞資本)管理。據報道,新加坡基金毅然入市的原因,是因為覺得能以優惠價買入本港罕見的頂級豪宅,甚為值得,而且寄望香港一旦全面通關,豪宅樓價會有可觀升幅。

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半山波老道21號地皮是由長實於2011年以116.5億元投得,當時每呎樓面地價為2.67萬元,不過其後樓盤一直進行前期工作,至2021年初正式公布售樓市,開始預售樓花。該項目共提供超過180個單位,每個單位實用面值都超過2000平方呎,每個單位售價都超過一億港元。

近月全股股市狂瀉,息率狂升,長實以6.2萬呎價及總作價207.66億賣出「21 BORRETT ROAD」究竟是平是貴,仍有待時間證明,但長實今次賣樓已穩賺63億元,不用擔心樓市再跌影響項目收益。

波老道21號買家非富則貴,包括李寧的妻子陳永妍(左一),富二代女模特兒黃祖貽(圖中紫衣少女)等。Photo from BusinessFocus

不過,有理由相信過去一年買入「21 BORRETT ROAD」單位的業主很可能會不開心。因為由去年至今出售的33個單位,平均呎價高達6.9萬至13.6萬元(3378平方呎的頂層天池屋),總成交價介乎1.5億至4.6億之間。故今次新加坡基金以平均每平方呎6.2萬元買入上址152個單位,較之前的買家付的呎價便宜了1成至5成4不等,意味現有小業主全部都「買貴了」。

「21 BORRETT ROAD」買家非富則貴,包括「體操王子」李寧的太太陳永妍(去年6月以2.3億買入中層單位)、內地千億富豪汪立平家族成員(去年8月以1.9億買入高層單位)、以及安泰集團家族成員、本地著名富二代兼新晉女模特兒黃祖貽(今年6月以2億買入高層單位)。

Text by BusinessFocus Editorial

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