【磚港樓市】豪宅區舊樓併購成功率不高 惟移民潮下有望逆轉?

【磚港樓市】豪宅區舊樓併購成功率不高 惟移民潮下有望逆轉?

Bloggers Property
By 中原測量師行 on 03 Sep 2022

筆者主業雖是測量估值,但多年來亦有和地產代理同事從事舊樓併購工作。在這10多20年來的經驗裡,大部份項目都是舊區舊樓重建項目,涉及豪宅區域的舊樓併購則相對較少,原因是成功率不高,而成功率不高的主要原因有以下幾點:

1)豪宅區域的物業,其地積比率較其他地區受到的限制更多,加上一般拆卸重建後,不能帶來額外地積比率,即使有所增加,都有可能牽涉修改地契,或需要補地價予政府,故從發展商角度而言,重建潛質不高;
2)相較舊區物業,一般豪宅物業保養更加優勝,生活質素有保證,所以業主沒有急切出售的需要;
3)豪宅物業的業主或住客,一般都是社會精英,就算他們需要換樓,亦有足夠資金,毋須刻意出售物業,故聯合出售的意欲同樣較低。

這是否代表舊豪宅就沒有機會聯合出售?這又未必,發展商願意收購舊樓的目的不外乎以下兩點:
1)拆卸重建後地積比率有所增加;
2)相比原有物業,拆卸後新的物業樓價有大幅增值的空間。

雖然上文已經提及,增加額外地積比率的可能性不大,但樓價上仍有大幅增值的因素存在,尤其是那些豪宅地段內的低密度分層單位。在一些豪宅地段內,除花園洋房外,還有許多低密度分層單位。

一般來說,低密度分層單位的平均呎價相比洋房有一段差距。除非拆卸重建,否則在現有情況下,很難將這些分層單位合併改裝成洋房。這就帶來一個契機,如果發展商能夠合併所有分層單位的業權,拆卸重建後改裝成為花園洋房,雖然地積比率沒有增加,但由於樓價上有大幅增值的空間,扣除建築成本及分給原有業主的利潤後,仍然有利可圖。

或因移民潮的影響下,豪宅區業主聯合出售手上物業的個案有所增加。Photo from BusinessFocus

事實上,近年來豪宅區業主聯合出售手上物業的個案有所增加。雖然筆者沒有正式統計,但估計這現象可能與近年移民潮有關。不過,這批社會精英的業主們,手頭上始終有較充裕資金,除非發展商出的價錢非常吸引,否則要成功開展這類型豪宅物業的聯合出售項目並不容易,能否成功還需拭目以待。

中原測量師行執行董事
張競達先生
http://www.centalinesurveyors.com.hk/valuation

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