【磚港樓市】豪宅區舊樓併購成功率不高 惟移民潮下有望逆轉？

筆者主業雖是測量估值，但多年來亦有和地產代理同事從事舊樓併購工作。在這10多20年來的經驗裡，大部份項目都是舊區舊樓重建項目，涉及豪宅區域的舊樓併購則相對較少，原因是成功率不高，而成功率不高的主要原因有以下幾點：

1）豪宅區域的物業，其地積比率較其他地區受到的限制更多，加上一般拆卸重建後，不能帶來額外地積比率，即使有所增加，都有可能牽涉修改地契，或需要補地價予政府，故從發展商角度而言，重建潛質不高；
2）相較舊區物業，一般豪宅物業保養更加優勝，生活質素有保證，所以業主沒有急切出售的需要；
3）豪宅物業的業主或住客，一般都是社會精英，就算他們需要換樓，亦有足夠資金，毋須刻意出售物業，故聯合出售的意欲同樣較低。

這是否代表舊豪宅就沒有機會聯合出售？這又未必，發展商願意收購舊樓的目的不外乎以下兩點：
1）拆卸重建後地積比率有所增加；
2）相比原有物業，拆卸後新的物業樓價有大幅增值的空間。

雖然上文已經提及，增加額外地積比率的可能性不大，但樓價上仍有大幅增值的因素存在，尤其是那些豪宅地段內的低密度分層單位。在一些豪宅地段內，除花園洋房外，還有許多低密度分層單位。

一般來說，低密度分層單位的平均呎價相比洋房有一段差距。除非拆卸重建，否則在現有情況下，很難將這些分層單位合併改裝成洋房。這就帶來一個契機，如果發展商能夠合併所有分層單位的業權，拆卸重建後改裝成為花園洋房，雖然地積比率沒有增加，但由於樓價上有大幅增值的空間，扣除建築成本及分給原有業主的利潤後，仍然有利可圖。

Photo from BusinessFocus

事實上，近年來豪宅區業主聯合出售手上物業的個案有所增加。雖然筆者沒有正式統計，但估計這現象可能與近年移民潮有關。不過，這批社會精英的業主們，手頭上始終有較充裕資金，除非發展商出的價錢非常吸引，否則要成功開展這類型豪宅物業的聯合出售項目並不容易，能否成功還需拭目以待。

中原測量師行執行董事
張競達先生
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