【李峻銘專欄】免地價置業 幫你還是害你?

【李峻銘專欄】免地價置業 幫你還是害你?

Bloggers Property
By 李明輝 on 31 Aug 2022
Sakura Global 櫻之環球置業市場分析及研究部主管

筆者最近途經觀塘區,第一印象是面目全非,由昔日破舊的工廠區搖身一變,成為時尚的工商貿易區,高級寫字樓及商場林立,但在眾多美輪美奐的大廈群中,有一座只有樓高約7層的老舊大廈,原來是電訊盈科的「機樓」。翻查歷史,原來「機樓」是電訊服務供應商的集線地,大家的有線電話都會經此「機樓」運作,政府在1950至1990年以私人協約方法,批出81幅土地作此用途,總面積達17.4公頃。

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由於科技一日千里,電訊器材體積越來越少,「機樓」對面積的需求也大大減少,可騰出空間作其他用途。例如銅鑼灣禮頓道有一座電訊盈科大廈,原先也是「機樓」,其後向政府補地價改成商廈用途。其實電盈也曾有計劃將全部「機樓」轉作住宅用途,研究指出具有重建價值的地盤共42個,面積逾百萬呎。但據報道指最終只有一個成功獲批,便是上環和風街的盈峰一號。

筆者估計,除改變土地用途的限制外,補地價亦是強大阻力。因為當年批地乃例外,批出的土地價格極低,一旦要補回全部差額,發展商覺得利潤有限,但若「鬆手」又會被社會輿論炮轟偏幫發展商,所以最終未能成事!假如當日電訊商用市價購入地皮,地價已升值不少,補地價只是補上用途變更的差額,發展成事的機會更大!

除大企業外,其實小市民同樣面對這種困局,大家購買新居屋時,屬免付地價,但不是豁免只是延期收取。以市值800萬元的單位為例,地價佔50%,即400萬元,但居屋業主的好處是只需付半價便可以上樓,但一旦要在自由市場賣出單位,便需要補地價,如果單位已升值至1200萬元,業主便要補回50%未付的地價,即600萬元,升值越多補地價金額越大。

要買私樓抑或居屋,就交由大家取捨了。Photo from BusinessFocus

如果業主當日用400萬元買入私樓,升值金額固然可能更高,亦毋須補地價,可以取得升值的全部利潤。不過針無兩頭利,如果以相同價錢買私樓,面積肯定比居屋細,或距離市區較遠,至於如何選擇就交由大家取捨了!

李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁

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