【張明珠專欄】日本打工仔薪酬難升 樓價已升至年收入逾8倍

香港樓價是港人平均年收入逾22倍，日本一層樓又需要用多少年的收入才買得起呢？日本民間調查數據顯示，日本全國新建住宅平均價是人均年收入逾8倍，在東京都則高達到約13倍。

東京都內住宅價格持續上升，在當地已變成讓人可望不可及的目標，情況跟香港相近，但當地剛性需求依然旺盛。除受惠於日本的低利率政策外，二手房市場成交量十分活躍亦是支撐著高房價的原因。

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據日本不動產經濟研究所數據指出，今年7月日本首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣及千葉縣）新盤的平均價格為6,379萬日圓（約365萬港元），按年升近1.8%，其中富人區的東京23區則按年上升13.2%，平均價格為7,217萬日圓（約413萬港元）。

樓價上升，同時供樓負擔比例增加，據日本房地産調查公司東京KANTEI（東京品川區）公開的資料，2020年顯示新建住宅平均價是日本居民平均年收入比例，全國平均為8.41倍。從各都道府縣來看，當中最高的是東京都達13.4倍，當地居民平均年收入為596萬日元（約40萬港元），而住宅價格高達7989萬日元（542萬港元）。房價佔收入比例創下過去15年最高水平。

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日本前內閣總理大臣宮澤喜一在1992年提出的「生活大國五年計劃」。該計劃提出了用5倍的年收入就可以達成在日本大都市圈置業的目標，所以一般在日本買樓，申請按揭貸款時「房價佔收入比例在5倍以內是一個標準」。但是，過去20年來，日本人平均年收入基本沒有上升，反而住宅平均價最近10年上升了2,000萬日元（約136萬港元）以上。

尤其是東京都部分超過1億日元（約678萬港元）的「過億物業」逐漸增加，少數的富裕階層一直提高需求。據日本不動産經濟研究所的數據，最近中心部東京23區的住宅均價為8,327萬日元（約565萬港元）。對比日本整體的平均年收入，東京23區的住宅價格達到年收入的19倍，已是一般日本人買不起的水平。

即便如此，新建住宅的需求依然旺盛。預計2022年東京都內的住宅新樓將增加4％。雖然樓價收入比達到13倍，其實二人家庭分擔的話，人均負擔就會減小。其實，購買首都圈住宅的人7成是日本雙職工家庭為主，大多數是家庭年收入在1,200萬至1,300萬日元（約81至88萬港元），買入樓價為7,000萬至8,000萬日元（約475至543萬港元）的住宅。

張明珠 Sakura Japan & Global創辦人

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