太盟擬40億收購恒大物業過半股權耶倫門生接手許家印資產要約價較停牌前折讓近三成太盟究竟執到寶還是接火棒？

By Chant Zhao on 30 Oct 2026

五年前，恒大物業（6666）過半股權曾叫價200億港元，如今竟以40億港元找到買家！恒大物業今日（30日）宣布，亞洲私募基金太盟投資集團（PAG）擬用40.26億港元收購51.016%股權，交易完成後將以每股0.8359港元向其餘股東提出現金要約，較停牌前股價折讓29.5%。故復牌後，恒大物業股價今日（周五）暴瀉17.7%至0.975元收市。

買家背後，正是曾牽頭投資萬達商管、師承美國前財長耶倫的私募大亨單偉建。令人意外的是，恒大物業上半年仍賺5.17億元人民幣，帳上可用資金更超過42億元人民幣。既然恒大物業仍然賺錢，為何控股權五年間大幅貶值？太盟究竟看中恒大物業甚麼，散戶又能否受惠？

200億賣盤告吹變40億恒大清盤至今僅追回不足1%

恒大物業2020年以每股8.8港元上市，2021年股價曾逼近20元，市值突破2,000億港元。同年10月，中國恒大曾計劃以200.4億港元出售恒大物業50.1%股權予合生創展（0754），惟雙方就履約條件及付款安排出現爭議，交易最終告吹。五年後，太盟擬以40.26億港元購入51.016%股權，兩次控股權交易的現金作價相差近八成。太盟另外須支付5億元人民幣，承擔賣方部分稅費及負債，即使計入額外支出，總成本仍遠低於當年的擬議作價。

不過，雙方目前僅簽署有條件購股協議，仍須取得內地反壟斷批准等條件，收購尚未正式完成。

對恒大清盤人而言，40億港元已是重要的資產變現機會。中國恒大2024年1月被香港法院頒令清盤，截至今年9月底，清盤人累計變現約34億港元，債權人申報的債權卻達約3,600億港元，回收比例不足1%。清盤人曾出售藝術品、追討貸款及處置其他資產，但大量內地房地產項目涉及抵押、查封及債務糾紛，處理難度極高。今次出售恒大物業所得，仍須按照相關公司的清盤程序分配，並非全部直接流入中國恒大償還債務。清盤人預期2027年上半年首次向債權人分派款項，實際分派比例仍未確定。恒大當年的擴張規模有多大，今日清盤的困難便有多深。

耶倫門生接完萬達再接恒大太盟看中甚麼？

太盟聯合創辦人兼執行主席單偉建，曾在內蒙古戈壁勞動，其後赴美留學，取得加州大學柏克萊分校博士學位，美國前財長、前聯儲局主席耶倫更曾擔任其學術導師。單偉建過去參與收購瀕臨倒閉的韓國第一銀行，以及壞賬嚴重的深圳發展銀行，兩宗投資其後均錄得可觀回報。2024年，太盟又牽頭財團投資約83億美元（約合647億港元），取得萬達旗下商業管理平台60%股權，協助萬達創辦人王健林緩解資金壓力，但萬達亦因此讓出控制權。從銀行到商場，再到住宅物管，單偉建的投資履歷有一個共同點，在企業面臨資金困難時，取得仍具經營價值的業務。

恒大物業的吸引力，正是母公司恒大集團出事後仍能獨立經營。2026年上半年，恒大物業收入69.43億元人民幣，按年增長4.5%；股東應佔盈利增長9.5%，毛利率升至19.2%，管理全國3,194個項目，面積達6.03億平方米。更關鍵的是，接近100%收入已來自恒大集團以外的客戶。開發商需要不斷賣樓回籠資金，物管公司則可依靠現有屋苑持續收取管理費，保安、清潔及設施維修亦屬日常需要。截至6月底，恒大物業可用資金達42.44億元人民幣。但太盟只收購約51%股權，亦計劃維持公司上市地位，暫無重大業務調整計劃。

134億舊帳未清散戶卻要面對三成折讓？

盈利尚算穩定，但不代表恒大留下的問題已經解決。2020年底至2021年，恒大物業旗下多間公司以銀行存款為第三方貸款提供擔保，相關資金最終流向恒大集團。貸款未能償還後，銀行執行存款質押，導致恒大物業損失約134億元人民幣。雖然恒大物業其後透過法律程序追討，法院亦曾判令相關責任方還款，但截至2026年6月底，累計僅追回約950萬元人民幣，不足原有損失的0.1%。此外，恒大物業仍有約29.23億元人民幣應收貿易帳款淨額，另有逾32億元人民幣的相關減值撥備。管理費能否準時收回、原有合約能否留住，才是新東主真正需要面對的經營問題。

相比太盟取得控制權，散戶更關心收購價是否合理。每股0.8359港元的要約價，較停牌前收市價1.185港元折讓29.5%，相當於當年8.8港元招股價不足一成；但另一方面，要約價又較恒大物業今年6月底每股約0.23港元資產淨值有268.7%溢價。按照港股收購守則，太盟完成控股權交易後須提出全面現金要約，但小股東並非必須接受，仍可選擇繼續持股。太盟已表明不會提高要約價，恒大物業能否在新股東帶領下改善收費及盈利，仍有待往後業績證明。五年前有人願意出200億元買控制權，今天40億元便有望成交。對太盟而言，危機可能帶來投資機會；對高價買入恒大物業的散戶而言，換了新股東，是否就等於等到了翻身機會？