【張明珠專欄】新加坡基金3億掃日本樓 海外買家獲承造按揭

日元貶值，不少人都開始重新入市日本不動產。近期有新加坡投資者大額投資日本不動產市場，當中新加坡投資基金QIP（Q Investment Partners）的預計投資金額達到4000萬美元（折合約54億日元；約3.1億港元），包括已經買入的大阪及名古屋等地，以及未來將會投資的東京等地段。

相信隨著疫情限制放寬，以及日元貶值等因素，未來日本樓價將會再度熾熱。不過，如果買家想投資日本房地產市場，特別是東京圈這些熱門地方，到底是否可以承造按揭，申請流程又是怎樣？

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以前日本銀行未必願意承造海外人士按揭，但近年開始有銀行接受海外買家的按揭申請，但並不是每間銀行都願意承造。香港人想做日本按揭，可以先向日本的大銀行入手詢問。通常來說，年齡要介乎20至60歲、最遲於65至80歲前還清款項，而且要連續於日本工作至少二至三年。

換言之，申請人要有日本居留身份，即要通常居住於日本，或有日本長期工作簽證。有部分嚴謹的銀行甚至要求申請人具備永久居民身份。此外，部分貸款機構亦會要求申請人有基本日語能力，至少能理解合約條款。年收入方面，最少亦要達到300至500萬日元，約港幣20至35萬元。

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至於申請詳情，買日本樓的首期，通常都要付樓價三成，而貸款額度會由1000萬日元起，即約港幣576萬元。一般可超過房屋估值六成，貸款金額亦不可以超過年收入的八倍。銀行亦會考慮申請人的「債務佔收入比例」，正常範圍為25至35%。至於按揭年期則是15至35年，通常最多是30年。

日本的按揭種類與香港相似，一類是自住房屋按揭，利息會較低，以及按揭成數較高。另一類則是投資者的出租物業按揭，成數會較自住物業低。而按揭利率分為變動利率以及固定金利特約，分別類似香港的H按及P按。不過比較特別的是，申請者可以選擇將貸款金額分拆成兩部分，一部分用浮動，另一部分用固定。

部分香港銀行設有日本分行，並提供海外物業按揭申請，包括中國銀行（日本）、交通銀行（日本）以及滙豐銀行（日本）等等，香港買家有意買日本樓而且承造按揭的話，可以向相關銀行查詢。

張明珠
Sakura Japan Global創辦人
https://www.facebook.com/anvycheungsakura

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