【上車族小心】金管局再接百億港元沽盤 HIBOR升穿1厘 專家料年底實際按息升至3厘 供樓負擔勢增1成

港美息差不斷擴濶之下，金管局近兩周9度承接港元沽盤（昨日即接了逾百億），港元拆息持續向上，與港樓H按掛鈎的一個月銀行同業拆息（HIBOR）連升6日，今日升穿1厘（1.01143厘），是兩年以來第一次發生。這令到H按小業主承擔的實際供樓息率已達2.31厘或以上，逼近利息「封頂位」2.5厘。有專家預測，美國下周及本年內勢必繼續大幅加息，香港本季內恐怕便會提高最優惠利率（P），至年底時供樓實際利率將升至3厘，小業主要有心理準備屆時每月供樓金額將較現時高約一成。

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雖然現時本港不同應銀行所訂的「最優惠利率（P）」有所不同，有大P（5.25厘）及細P（5厘）之分，但H按利息上限即「封頂位」普遍同樣為2.5厘（大P-2.75厘 或 細P-2.5厘）。換言之不少採用H按的業主，支付的實際按揭利息鎖息上限為2.5厘。

但問題是今日「一個月HIBOR」已升至1.01厘，以小業主的H按息率為H+1.3厘至H+1.5厘不等，即是實際按息2.31厘至2.51厘，這意味開始有業主的H按供樓利率已觸及封頂位，情況令人關注。

有分析指出，現時最大問題是美國不斷加息，但香港息率未有跟上，致港美息差不斷擴闊，一度高達1.4厘，這很自然地吸引了散戶甚至大戶把大量港元兌為美元後收取高息（如買美國國庫債券），以賺取息差。這樣會導致聯匯受壓，即是不斷有資金流出港元體系，即使金管局繼續接錢也難解決問題，若處理不當隨時便會有金融危機。

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事實上現時香港銀行體系總結餘將跌至1653億港元，一旦跌穿1000億元大關，恐怕會引發外界更大的憂慮。故專家料香港今年底前恐難避免加息包括加P至少0.5厘。

經絡按揭即預期，美國加息及收水持續，資金會持續外流，令未來港元拆息繼續上升，料本季內1個月HIBOR有機會挑戰1.8厘水平，H按實際利息將達2.5厘「封頂息」，銀行最快本季內便會調升P，今年年底前實際按息有機會升至3厘左右。

以樓宇貸款額500萬元、還款期為30年去計算，若依照今日HIBOR及H按H+1.3%，實際息率為2.31厘，每月供款為19,266元。

故此，HIBOR稍後一旦升至1.2厘，實際供樓息率已觸及封頂息率2.5厘，每月供款上升至19,757元，即增加490元或2.5%。

假若本港銀行之後隨美國進一步加息，在今年底前把最優惠利率（P）提高0.5厘，那麼供樓利息封頂位將上移至3厘，屆時H按業主最高的實際按揭供款利率亦會升至3厘。即是說，每月樓按供款可能上升至21,081元，較現時增加1,815元或9.4%，供樓負擔增加多達1成。

Text by BusinessFocus Editorial

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