【樓市開Mike】物業一間變三間 由上車客變年收32萬元租金業主

香港樓價長期處於高水平，很多港人將置業視為畢生夢想，不過入手一個單位已非易事，更遑論第二或第三個物業。筆者最近幫一學生檢視自己的資產狀況時，發現即使家庭收入不算高，配合理想的投資規劃並付諸行動，最終於短短幾年內買入三個單位，其中一個自住，餘下兩層收租。生活越趨寫意輕鬆之餘，亦為下一代存下一定資產，如作他們的首期之用。

同學於2014年購入第一層物業，是屯門市中心西鐵站上蓋瓏門的兩房單位，當年買入價約470萬元，首期94萬元按揭8成。時至2020年該單位的估價已達900多萬元，按揭餘額則約300萬元。經指導後學生轉按至500萬元套現約200萬元。同時，學生母親有一綠表公屋，故只需繳付5%首期，便能換一個三房居屋單位與母親同住。同學母親於2021年成功買入一個三房居單位後一同入住，並將瓏門單位租出以供付按揭。

套現的資金加上同學這幾年的儲蓄，總資產已達270萬元，並在年初2月市況較差之時，承造5成按揭下，以470萬元購入一個兩房單位（約低於市價9%）作租住用途，此單位租金能全數支付按揭供款，享有正現金流！

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這位同學是典型香港「公一份、婆一份」的例子，先生收入約5萬元，太太收入2萬多元，很多人認為買一層自住的物業已經「抆抆緊」，事實上只要學會物業投資，做好現金流管理，亦可有效提升生活可用收入。

同學家庭總收入約7.5萬元，三個物業總按揭供款5萬元（瓏門500萬元按揭30年，月供17,256至19,756，居屋450萬元按揭25年，月供20,188元，2房單位235萬按揭30年8,110至9,285）；而租金收入約2.7萬元（瓏門1.5萬元、兩房1.2萬元，年收入32.4萬元），現金流為負2.3萬元。經計算後，7.5萬元的家庭收入中，居住成本及儲蓄支出佔2.3萬元，尚有5.2萬元應付家庭開支，財政狀況可稱得上理想，更有數十萬現金儲備以作不時之需，以至同學退休後，更有兩個物業收租作被動收入。

投資物業固然存在風險，但只要學習以上個案做好風險管理，不但享有足夠的備用現金，每月的流動現金亦十分穩健，達至穩中求勝！此外，同學育有一對兒女，很多父母會為子女存下教育基金，其實物業亦是一種很好的儲蓄方式，因為儲蓄一段時間後，便能將按揭供款裡的本金，透過轉按套現應付兒女的供書教學，甚至他日作為兒女置業的首期，代代相傳！

邵逸文

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