【樓市開Mike】物業一間變三間 由上車客變年收32萬元租金業主

【樓市開Mike】物業一間變三間 由上車客變年收32萬元租金業主

Bloggers Property
By 邵逸文 on 06 Jun 2022
資深物業投資者

香港樓價長期處於高水平,很多港人將置業視為畢生夢想,不過入手一個單位已非易事,更遑論第二或第三個物業。筆者最近幫一學生檢視自己的資產狀況時,發現即使家庭收入不算高,配合理想的投資規劃並付諸行動,最終於短短幾年內買入三個單位,其中一個自住,餘下兩層收租。生活越趨寫意輕鬆之餘,亦為下一代存下一定資產,如作他們的首期之用。

同學於2014年購入第一層物業,是屯門市中心西鐵站上蓋瓏門的兩房單位,當年買入價約470萬元,首期94萬元按揭8成。時至2020年該單位的估價已達900多萬元,按揭餘額則約300萬元。經指導後學生轉按至500萬元套現約200萬元。同時,學生母親有一綠表公屋,故只需繳付5%首期,便能換一個三房居屋單位與母親同住。同學母親於2021年成功買入一個三房居單位後一同入住,並將瓏門單位租出以供付按揭。

套現的資金加上同學這幾年的儲蓄,總資產已達270萬元,並在年初2月市況較差之時,承造5成按揭下,以470萬元購入一個兩房單位(約低於市價9%)作租住用途,此單位租金能全數支付按揭供款,享有正現金流!

同學母親於2021年成功買入一個三房居單位後一同入住,並將瓏門單位租出以供付按揭。
Photo from BusinessFocus

這位同學是典型香港「公一份、婆一份」的例子,先生收入約5萬元,太太收入2萬多元,很多人認為買一層自住的物業已經「抆抆緊」,事實上只要學會物業投資,做好現金流管理,亦可有效提升生活可用收入。

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同學家庭總收入約7.5萬元,三個物業總按揭供款5萬元(瓏門500萬元按揭30年,月供17,256至19,756,居屋450萬元按揭25年,月供20,188元,2房單位235萬按揭30年8,110至9,285);而租金收入約2.7萬元(瓏門1.5萬元、兩房1.2萬元,年收入32.4萬元),現金流為負2.3萬元。經計算後,7.5萬元的家庭收入中,居住成本及儲蓄支出佔2.3萬元,尚有5.2萬元應付家庭開支,財政狀況可稱得上理想,更有數十萬現金儲備以作不時之需,以至同學退休後,更有兩個物業收租作被動收入。

投資物業固然存在風險,但只要學習以上個案做好風險管理,不但享有足夠的備用現金,每月的流動現金亦十分穩健,達至穩中求勝!此外,同學育有一對兒女,很多父母會為子女存下教育基金,其實物業亦是一種很好的儲蓄方式,因為儲蓄一段時間後,便能將按揭供款裡的本金,透過轉按套現應付兒女的供書教學,甚至他日作為兒女置業的首期,代代相傳!

邵逸文

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