HIBOR升至逾一年新高 料次季升至0.8厘 年輕上車族壓測門檻增高

美國宣佈加息0.25厘後，香港銀行同業拆息（HIBOR）飆升至0.2847厘，是自2020年11月以來的新高，並且是連續7個交易日維持在0.25厘以上。業界料首季HIBOR利率可能維持在0.4厘以下，而第二季可能會升至最高0.8厘，因此需注意息率增加會否衝擊本港樓市。現時香港H按計劃的實際利率是H+1.3％或H+1.4％，即實際利率已升至1.58厘或1.68厘。

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香港的息率多年來一直處於低水平，即使HIBOR急起直追，短時間仍然難追上P按的封頂利率。根據今日滙豐和渣打銀行公佈的最優惠利率，分別維持在5厘及5.25厘，而P利率通常是P-2.5％或P-2.75％，P按的實際利率大約為2.5厘。即使HIBOR利率如業界所料，於第二季衝上0.8厘，仍然是H按更加實惠。以HIBOR是0.8厘來計算，H按實際利率即2.1厘（0.8％+1.3％），仍然低於P按的2.5厘。

財政預算案將符合九成按保資格的樓盤價格調升至1000萬元，以下就以1000萬樓貸款額90％還款期30年，來計算未來P按和H按的還款額差距。在H按（2.1厘）的計劃下，每月還款額是33718港元，而在P按（2.5厘）的計劃下，每月還款額是35561港元，即H按可以供少1843港元（約5％）。不過通常P按計劃的貸款金額會稍為高一點，如果準業主「掹車邊」，可以先選擇P按，待兩年罰息期過後再轉回H按。

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在香港樓市前景方面，業界料港和中國的銀行流動性充裕，不一定會跟隨美國加息，而且即使H按利率上升，比起P按利率仍然較低，因此供樓開支未必會大增。但是需要注意的是，利率上升意味著上車客更難通過壓力測試，特別是香港疫情嚴峻，打工仔加薪無望，息率上升人工不變的情況下，壓力測試會更難通過。這代表買樓難度增加和樓宇需求下降，未必不會衝擊樓市。

另外，除了金融方面的影響之外，樓市也受到一些社會因素影響，特別是香港近期出現三大利淡樓市的社會跡象。第一點是近期香港人移民個案急增，「移民盤」劈價拋售也成為常態，支撐樓價的力度或有所下降。第二點是香港出生率連年下跌，影響長遠需求。第三是近期有調查指出，超過4成的中六學生接受內地升學，如港人北移成為未來趨勢，香港樓的吸引力或有所下降。

Text by BusinessFocus Editorial

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