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HIBOR升至逾一年新高 料次季升至0.8厘 年輕上車族壓測門檻增高

HIBOR升至逾一年新高 料次季升至0.8厘 年輕上車族壓測門檻增高

Finance Investment Property
By Ken Kan on 17 Mar 2022
Finance Editor

美國宣佈加息0.25厘後,香港銀行同業拆息(HIBOR)飆升至0.2847厘,是自2020年11月以來的新高,並且是連續7個交易日維持在0.25厘以上。業界料首季HIBOR利率可能維持在0.4厘以下,而第二季可能會升至最高0.8厘,因此需注意息率增加會否衝擊本港樓市。現時香港H按計劃的實際利率是H+1.3%或H+1.4%,即實際利率已升至1.58厘或1.68厘。

關注加息會否影響香港樓市。Photo from BusinessFocus

香港的息率多年來一直處於低水平,即使HIBOR急起直追,短時間仍然難追上P按的封頂利率。根據今日滙豐和渣打銀行公佈的最優惠利率,分別維持在5厘及5.25厘,而P利率通常是P-2.5%或P-2.75%,P按的實際利率大約為2.5厘。即使HIBOR利率如業界所料,於第二季衝上0.8厘,仍然是H按更加實惠。以HIBOR是0.8厘來計算,H按實際利率即2.1厘(0.8%+1.3%),仍然低於P按的2.5厘。

財政預算案將符合九成按保資格的樓盤價格調升至1000萬元,以下就以1000萬樓貸款額90%還款期30年,來計算未來P按和H按的還款額差距。在H按(2.1厘)的計劃下,每月還款額是33718港元,而在P按(2.5厘)的計劃下,每月還款額是35561港元,即H按可以供少1843港元(約5%)。不過通常P按計劃的貸款金額會稍為高一點,如果準業主「掹車邊」,可以先選擇P按,待兩年罰息期過後再轉回H按。

即使H按實際利率增加,仍然低於P按。Photo from BusinessFocus

在香港樓市前景方面,業界料港和中國的銀行流動性充裕,不一定會跟隨美國加息,而且即使H按利率上升,比起P按利率仍然較低,因此供樓開支未必會大增。但是需要注意的是,利率上升意味著上車客更難通過壓力測試,特別是香港疫情嚴峻,打工仔加薪無望,息率上升人工不變的情況下,壓力測試會更難通過。這代表買樓難度增加和樓宇需求下降,未必不會衝擊樓市。

另外,除了金融方面的影響之外,樓市也受到一些社會因素影響,特別是香港近期出現三大利淡樓市的社會跡象。第一點是近期香港人移民個案急增,「移民盤」劈價拋售也成為常態,支撐樓價的力度或有所下降。第二點是香港出生率連年下跌,影響長遠需求。第三是近期有調查指出,超過4成的中六學生接受內地升學,如港人北移成為未來趨勢,香港樓的吸引力或有所下降。

Text by BusinessFocus Editorial

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