【Wendy全球樓行】英國樓加按周轉限制多 三個情況才可申請 「轉按也無回贈及超市禮券」

上回提及英國按揭流程﹑壓測計算以及申請按揭撻Q例子，今次會講英國物業如何加按及套現。在香港時有聽聞「七按樓」﹑「按爆廠」物業或被銀行強拍，然而在英國想加按物業，原來一點也不簡單。一般而言，銀行只會接受「Like For Like」的轉按，即是全數按揭金額從一間銀行轉到另一間銀行（通常是因為其他銀行的利率比現時的銀行低，所以需要轉按較低息的貸款），但是加按套現卻是十分困難。

在香港，不少精明的業主會選擇轉按，即使不用套現，也可以賺取現金回贈及超市禮券，但是在英國卻不同。由於只有少數英國銀行願意承造海外買家的按揭申請，屬於小眾市場，銀行不會提供任何現金回贈或優惠給申請者，最多只會提供推廣的優惠利率。

Photo from BusinessFocus

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其實在英國轉按、加按套現是有以下3大種類︰

其一，是轉會轉按（Like-for-like）。將按揭由高息銀行轉去低息銀行，一般是可被允許。例如原本承造按揭的A銀行按揭利率為5厘，B銀行則是2厘，故業主將整個按揭轉按至B銀行。如果純粹不滿銀行的政策或服務而轉按，實際上息口是沒有調低，即使當中沒有涉及資金套現，政策上是不允許的轉按。

其二，是加按（Equity Release）。假設樓價升值，想將現契在原本承造按揭的銀行加按套現。例如當年買入價為10萬英鎊，剩餘5萬英鎊的按揭未付，現時樓價已升值至20萬英鎊，向銀行加按物業，提取更多資金用作投資用途。

其三是轉按套現（Refinance with Equity Release） 即是原本承造按揭的A銀行按揭利率為5厘，業主將整個按揭搬去息口2厘的B銀行，再加按套現資金。

一般而言，加按套現時十分困難。在英國，若是當地稅務居民，在以下情況可以將物業進行加按套現。

其中之一是個人債務重組（Pay off existing debts/ Consolidate other debts）。假設物業按揭利率為4%，但需要償還信用卡的20%債務利息，將物業加按套現償還卡數是可行的。

另外是55歲以上的退休人士申請逆按揭。即是將主要住所套現，可以獲得一筆免稅的一次性套現款項，或是每月定期提取生活費，並且繼續住在該物業，直到去世。

但是如果是海外人士，上述的兩個情況均不能應用。海外人士如要申請equity release或refinance with equity release 是需要符合以下兩項的原因︰

其一，套現是用於家居維修或裝修，令物業價值提升。例如，更換地板，升級廚房、安裝新游泳池或修理屋頂等等。當然業主亦要提供證據，如需要提交維修費用報價單，在維修前後，銀行更會派出職員前往單位觀察裝修前後對比，檢查是否有真正對物業作出相應的維修，最後才會批出套現貸款。

其二，是購買另一層英國物業。申請套現時，需要提交新買物業的買賣合約證明。一般銀行做法，是將套現資金匯入將要購買第二層物業的代表律師戶口，直接用作繳付第二層物業的買賣資金， 實際上申請的貸款是不會存入業主戶口，所以如果打算最後以撻訂來欺瞞銀行是不可行的。

Wendy
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