戴德梁行︰2021年寫字樓待租率將進一步上升 租金則繼續下調

2 月份零售市場反彈　銷售額增長30%

寫字樓市場亮點:

• 整體租金較2019年第一季度高峰下跌 24.4%
• 今年第一季度錄得900,000平方呎的負吸納量
• 待租率已達 14% 的歷史新高，是2004年第二季度以來的新高
• 預計租金將進一步下調至2023年初

零售市場亮點:

• 2月份本地需求推動零售額同比增長 30%
• 短期租約提升了街舖佔用率
• 租金將於2021 年上半年繼續下調
• 預測餐飲業將帶動整體商舖市場逐步復甦

香港 - Media OutReach - 2021年4月12日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今日發表香港寫字樓及商舖租賃市場第一季表現。雖然寫字樓和零售物業租金下滑趨勢相同，但零售市場自 2020年第四季度以來，已經從谷底開始逐步回升，零售額於 2021 年 2 月增長30%；因企業收縮趨勢持續，寫字樓租金在第一季度比去年同期降了17.6% 。然而，市場租賃活動開始活躍，大型租客四出尋找更具成本效益的辦公空間作為替代方案。

表1 – 香港寫字樓租金比較

表2 – 至2022底寫字樓租金走勢預測

表3 – 零售銷售比較

表4 – 零售租金比較

資料來源：戴德梁行

寫字樓市場 —疫情後企業收縮趨勢將持續至2021 年

在疫情期間，由於部份跨國公司收縮租用面積，令 2021 年第一季度整體寫字樓空間的待租率升至 14% ，創下自 2004 年第二季度以來的新高。與 2019 年第一季度的租金高峰期相比，全港平均租金首季度下跌了24.4% ，中環區的租金下降了 29.1% （表1）。

至於單季淨吸納量則達到有紀錄以來的 負900,000 平方呎的新高。在待租面積增加，寫字樓需求減弱的情況下，整體寫字樓租金下跌是無可避免的結果。中區是租金下跌幅度最多的地區，按年下跌 21.4% 。港島南區整體租金按年下跌10.3% ，是所有地區中跌幅最小的。

戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰先生指出：「隨著疫苗接種已展開，雖然市場的積極氣氛逐漸增強，但租客仍然保持謹慎態度，尋找更優惠的租務條件及更具成本效益的寫字樓選址。我們預計租金下行過程將持續未來數季，從而進一步推高待租率，直至 2022 年底。不過，我們很高興看到只有極少數企業退出香港市場，大部份企業只是由於疫情而採取了更嚴格的削減成本措施。」

棄租寫字樓空間的主要是跨國企業，行業遍佈消費品、製造與採購（34%）、銀行與金融（23%） 以及專業服務與房地產（21%）領域。 2021年第一季度遭棄租的寫字樓總面積為 724,000平方呎，當中較值得關注的個案分別為VF Regional、星展銀行及IPG 盟博（IPG Mediabrands）。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生指出：「由於單季負吸納量已達到有紀錄以來新高，市場上出現的任何新供應都可能推動租金進一步下調。在建中有9個位於三個非核心區的新寫字樓項目合共提供420萬平方呎，將於2022年相繼落成，相信這些項目將吸引下一些大型企業於今年下半年頂租。展望未來，我們預計寫字樓租金下降趨勢將持續至 2023年初（表 2）。」

零售市場 — 受本地需求驅動， 2021 年將逐步恢復

2021年第一季度，在本地零售消費力推動下，銷售額有溫和回升。2月份零售數字分別受惠於珠寶和手錶（114.1%）以及時尚與配飾（89.4%）的驅動。期內零售銷售按年增長 30%，如此令人鼓舞的增長幅度主要由於低基準效應、2月份的節慶以及為海外買家提供的購買服務增加（表 3）。

第一季度的零售空間佔用水平也逐漸提高。部份業主在疫情期間經歷長時間的空置期後，也開始願意接受更多短期租約，但租金下跌情況仍然持續。在 2021年第一季度，銅鑼灣的租金按年下跌 35%，而中環的租金也下滑 30.5% 。所有主要零售區的租金都按年錄得雙位數的跌幅（表 4）。

戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威先生指：「 雖然疫情延長帶來挑戰，但在過去6個美食市集勢力興起，並吸引了相當多的關注。隨著疫苗接種的展開，加上大型購物中心業主和零售商的促銷策略，令商鋪市場氣氛有所改善。展望未來，我們預計零售租金將在今年往後時間將保持平穩，之後將略有增長。餐飲業的租金，將有帶頭回升的趨勢。」

此外，在疫情期間網上購物已成為一種趨勢，1月和2月份分別錄得 91.3% 和 56.5% 的按年增長。 2021 年首季度的前兩個月，網上零售額已達 41.7 億港元。

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圖片說明：戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威先生（左）、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生（中）及戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰先生（右）。

戴德梁行

戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司，通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有50,000名專業員工。在大中華區，我們的22家分公司合力引領市場發展，並於2017、2018、2020榮膺《歐洲貨幣》綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究中國區年度大獎。2020年公司營業收入達78億美元，核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及估價服務等。更多詳情，請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk，或關注我們的微信（戴德梁行）及領英專頁（www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china）。