【房地產科技】PropTech起步點及進展緩慢,如何突破香港困局?

【房地產科技】PropTech起步點及進展緩慢,如何突破香港困局?

Business
ByBusinessFocus on 28 Apr 2020

房地產科技 (PropTech)為現時急速增長的科技範疇,據《華爾街日報》報導去年單在 Q1 至 Q2 PropTech  已吸引全球投入超過100億美元資金。PropTech 較常採用的技術有大數據、虛擬實境(VR)、3D 打印、區塊鏈、人工智能、物聯網等,呈現的方式可以是硬件、軟件、物料及建築方法。

雖然香港地產市道活躍,樓價冠絕全球,但香港在PropTech的起步點及進展卻遠較星加坡及首爾來得緩慢,市場的 PropTech 產品及服務較少,多數集中在買賣及租售樓盤、共享工作間 (co-working space) 等,仍處於初步階段。 房地產交易平台SmartME和Squarefoot.com.hk網站只是少數的本地PropTech例子。

房地產科技PropTech
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這個現象引申了兩個核心問題:甚麼阻礙了香港PropTech的發展?還是PropTech根本不適合在香港發展?

「我怕將來無工做。」Asia Prop Tech(亞洲房地產科技社)創辦人盧銘恩 (Leo Lo)  對香港的現況不太滿意。現職方土房地產董事總經理的他,察覺到使用人工智能或大數據分析為資產或物業估值,某程度上將可取代測量師工作。於是他在2016年他成立 Asia Prop Tech,推展亞洲區的地產業與科技融合,在地產界建立社群與科技界及投資者的合作平台,希望為會員創造商機,甚至令香港升級成為亞洲的房地產科技樞紐。

開創新局從來不是易事,Leo 表示在香港推動 PropTech 不易找到支持,這個難題可以從兩方面理解。

首先是同業抗拒創新。他說 :「(在香港) 我們的同業比較抗拒改變。」香港的人口不斷增加,地方小且交通便利,發展商和地產代理商皆無強大誘因創新,「香港實在太方便,地產代理的街舖幾乎比便利店還要多。」

香港地產界處於寡頭壟斷狀態,加上風險投資未成大氣候,而香港投資人又比較保守,使扎根香港的PropTech初創未能做大。 Leo說:「缺乏資金快速抗衡大企業,初創公司很快被打沉。」 由於本地的地產商幾乎都是上市公司,業績需要向股東交代,若它們投資初創又未能短期增加利潤或減低成本,管理層會怕受到壓力而對創新卻步。

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目睹本地初創Prop Tech公司遇上瓶頸,地產界龍頭公司又開始意識到轉型升級的需要,Leo 看到 Asia Prop Tech 正好發揮居中協調的角色,為初創公司及地產界巨頭牽線。對於初創公司,平台能夠協助擴大規模及籌集資金,甚至組織會員共同向政府表達訴求。對於地產商,Leo 觀察到有集團增設 Chief Innovation Officer 職位 ,為迎接未來的創新需要準備。 

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其次是數據資訊不透明。在PropTech的領域,Leo認為人工智能及區塊鏈較重要:「人工智能需要大量數據運作,而業界最需要激活的板塊就是數據。」至於區塊鏈技術, 他預見技術日趨完備,他把區塊鏈比喻為高速公路,人工智能是超級汽車,「supercar 需要高速公路來一展所長。」

在香港,PropTech面對的挑戰正是缺乏數據。他解釋現況:「談不上 data mining(數據挖掘),連 data standardization(數據標準化)都未必做到。」企業亦不願公開資訊,數據不透明衍生許多不必要成本,對於同業視資訊為商業祕密,在商言商 ,他認為情有可原 。

但他覺得香港政府未有牽頭推動 PropTech。 他舉例:差餉物業估價署掌握香港物業每年租值資料,但未見當局考慮運用這些數據協助 PropTech 發展。他建議香港政府效法新加坡,主動公開數據推動當地設施管理、物業買賣相關行業的科技發展及行業轉型,Leo 坦言港府推動科技的步伐較慢:「 (港府)可以主動做多少少,依靠商家自己公開數據並不現實」。

2018年初,獅城公佈地產界的行業發展新藍圖,首要策略就是 「擁抱創新 ,善用科技」。同年,Asia Prop Tech 組織了一次地產業與發展局、地政總署、差餉物業估價署和商務及經濟發展局交流的會議,參與者既有PropTech 初創公司,亦有行業巨頭公司的高層。

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儘管PropTech在香港房地產界別仍處起初階段,他對香港PropTech發展仍感樂觀:「正正是落後,所以有機會,是一個藍海。」

他認為香港有機會成為亞洲Prop Tech樞紐,透過與大灣區合作或可能帶動PropTech在香港的發展。他說:按新冠疫情之前的環境而論,香港理應可擔當大灣區地產市場的前台及技術試驗場,深圳能夠提供科技,廣東省的優質大學,在華南地區起家的大地產商資金,俱是有利因素。

他甚至認為在香港研發的技術有潛力幅射到大中華區乃至東南亞。Asia Prop Tech 在馬來西亞及廣州的實驗室的籌備工作如火如荼, 他希望三年內在亞洲再找四、五個地區設立據點。

Leo 成立 Asia Prop Tech,是希望先組織 Prop Tech 初創互助互利,同步走到更遠,不致落後於人。至於香港 PropTech 初創是否有能力進化成大企業,馳騁亞洲迅速冒起的房地產市場,就看來要視乎政府、地產界和投資者的願景有多高遠,是否願意為它們加油。

Text by 楊立明

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