【房地產科技】PropTech起步點及進展緩慢，如何突破香港困局？

By BusinessFocus on 28 Apr 2020

房地產科技 (PropTech)為現時急速增長的科技範疇，據《華爾街日報》報導去年單在 Q1 至 Q2 PropTech 已吸引全球投入超過100億美元資金。PropTech 較常採用的技術有大數據、虛擬實境（VR）、3D 打印、區塊鏈、人工智能、物聯網等，呈現的方式可以是硬件、軟件、物料及建築方法。

雖然香港地產市道活躍，樓價冠絕全球，但香港在PropTech的起步點及進展卻遠較星加坡及首爾來得緩慢，市場的 PropTech 產品及服務較少，多數集中在買賣及租售樓盤、共享工作間 (co-working space) 等，仍處於初步階段。房地產交易平台SmartME和Squarefoot.com.hk網站只是少數的本地PropTech例子。

Photo from Licensing

這個現象引申了兩個核心問題：甚麼阻礙了香港PropTech的發展？還是PropTech根本不適合在香港發展？

「我怕將來無工做。」Asia Prop Tech（亞洲房地產科技社）創辦人盧銘恩 (Leo Lo) 對香港的現況不太滿意。現職方土房地產董事總經理的他，察覺到使用人工智能或大數據分析為資產或物業估值，某程度上將可取代測量師工作。於是他在2016年他成立 Asia Prop Tech，推展亞洲區的地產業與科技融合，在地產界建立社群與科技界及投資者的合作平台，希望為會員創造商機，甚至令香港升級成為亞洲的房地產科技樞紐。

開創新局從來不是易事，Leo 表示在香港推動 PropTech 不易找到支持，這個難題可以從兩方面理解。

首先是同業抗拒創新。他說 :「(在香港) 我們的同業比較抗拒改變。」香港的人口不斷增加，地方小且交通便利，發展商和地產代理商皆無強大誘因創新，「香港實在太方便，地產代理的街舖幾乎比便利店還要多。」

香港地產界處於寡頭壟斷狀態，加上風險投資未成大氣候，而香港投資人又比較保守，使扎根香港的PropTech初創未能做大。 Leo說：「缺乏資金快速抗衡大企業，初創公司很快被打沉。」由於本地的地產商幾乎都是上市公司，業績需要向股東交代，若它們投資初創又未能短期增加利潤或減低成本，管理層會怕受到壓力而對創新卻步。

Photo from Licensing

目睹本地初創Prop Tech公司遇上瓶頸，地產界龍頭公司又開始意識到轉型升級的需要，Leo 看到 Asia Prop Tech 正好發揮居中協調的角色，為初創公司及地產界巨頭牽線。對於初創公司，平台能夠協助擴大規模及籌集資金，甚至組織會員共同向政府表達訴求。對於地產商，Leo 觀察到有集團增設 Chief Innovation Officer 職位，為迎接未來的創新需要準備。

其次是數據資訊不透明。在PropTech的領域，Leo認為人工智能及區塊鏈較重要：「人工智能需要大量數據運作，而業界最需要激活的板塊就是數據。」至於區塊鏈技術，他預見技術日趨完備，他把區塊鏈比喻為高速公路，人工智能是超級汽車，「supercar 需要高速公路來一展所長。」

在香港，PropTech面對的挑戰正是缺乏數據。他解釋現況：「談不上 data mining（數據挖掘），連 data standardization（數據標準化）都未必做到。」企業亦不願公開資訊，數據不透明衍生許多不必要成本，對於同業視資訊為商業祕密，在商言商，他認為情有可原。

但他覺得香港政府未有牽頭推動 PropTech。他舉例：差餉物業估價署掌握香港物業每年租值資料，但未見當局考慮運用這些數據協助 PropTech 發展。他建議香港政府效法新加坡，主動公開數據推動當地設施管理、物業買賣相關行業的科技發展及行業轉型，Leo 坦言港府推動科技的步伐較慢：「 (港府)可以主動做多少少，依靠商家自己公開數據並不現實」。