【施政報告2019房屋】「8球」私樓可做9成按揭！分析：或推高市區兩房單位樓價

By 雲狄 on 16 Oct 2019

Senior Digital Editor

江恩理論、週期及宏觀經濟愛好者，擅寫指數及大、中型股。

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行政長官林鄭月娥今日（10月16日）在社會動盪的背景下，透過視像向市民發表2019年《施政報告》。今年《施政報告》提出放寬由香港按證保險有限公司（HKMC）提供的按揭保險計劃的樓價上限，首次置業人士（即申請時並未持有任何香港住宅物業）可申請最高9成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元（港元，下同）提升至800萬元，而可申請最高8成按揭貸款的樓價上限則會由600萬元提升至1 000萬元；後者可以包括自用樓換樓按揭。其後HKMC發新聞稿補充，首次置業人士如未能符合壓力測試（以現行按揭利率加3%計算），仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。據悉，「風險因素」包括還款能力及歷史信貸紀錄。

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本網發現，以按揭利率2.375%及30年還款期計算，買入價值800萬元的物業，每月需要供款近2萬8千元，而每月收入要接近7萬元才能通過壓力測試。同樣以按揭利率2.375%及30年還款期計算，買入價值600萬元的物業，每月需要供款近2萬1千元，而每月收入要超過5萬元才能通過壓力測試。

對於《施政報告》放寬上車客的按揭限制，資深投資者林一鳴在FB發文稱，這會影響一批家庭收入約為6-8萬元的中產，他們每月按揭供款可承擔3萬元以上，但擁有現金不多，過去首期只夠買600萬元以下樓宇（或一手新樓），或只能租樓住，現在就可以買一些市區兩房單位。這將一些本來主力買600萬元以下樓宇的需求，轉至600-1,000萬元的物業，會導致納米盤需求減弱，但推高600-1,000萬元樓宇的需求。而售價600-800萬元物業的價格，將會更加企硬。林一鳴同時警告，假如樓價下跌1成，這批潛在買家會立刻變成負資產。

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星之谷按揭行政總裁莊錦輝亦認為，放寬按揭成數會令600-1,000萬元物業跑贏大市。他解釋，在新政策下，800萬元首期由320萬元降至80萬元，意味上車輕鬆很多。至於1,000萬元以上物業或400萬元以下的納米樓，由於沒有受惠新政策，預期升幅一般。但莊錦輝強調，樓價一向是一環扣一環，中價樓升幅最終會蔓延至細價樓。莊又提醒上車客要留意高成數按揭意味最低入息要求會提高，假如入息不足，可以要求直系親屬做擔保人。

中原按揭董事總經理王美鳳則表示，近年二手樓市流轉減慢，準買家上車難度增，市場購買力側重於一手新盤，原因是很多時一手新盤設有高成數一按或二按付款方法，按揭成數高達8成至9成，但二手物業按揭成數在措施下卻一般只限5至6成。放寬按保樓價上限可有助促進二手物業交投，讓買家在二手物業市場可有更多樓盤選擇，避免買家在無可選擇下紛紛流向備有高成數按揭配套的一手樓盤市場。