【張明珠專欄】數百萬日圓即可買入新潟縣湯澤溫泉度假屋 東京年輕家庭及創業者紛進駐 自住定收租較好？

近年東京樓價持續高企，動輒過億日圓的住宅令人卻步。然而，在距離東京不遠的新潟縣湯澤町，當年泡沫經濟時期遺留下來，曾一度被戲稱為「負資產」的溫泉度假屋，近年卻憑著超低門檻及自然環境，成功吸引大量東京家庭及年輕創業者進駐，更連續9年錄得人口淨流入，東京更是掀起一股「兩地居住」的風潮。

300萬日圓買起兩房溫泉大屋 逃離東京擠迫生活

據日本媒報道，現年43歲、在東京日本橋會計師樓工作的受訪者小峰，正是「兩地居住」的成功例子。他與妻子育有兩名女兒，由於深感東京生活空間擠迫、公園人滿為患，且為了讓孩子能在更寬敞自然的環境下成長，他決定在湯澤町購入度假屋作為第二居所。

小峰於去年以1,180萬日圓（約60萬港元）買入樓齡34年、實用面積約700呎的兩房單位。該物業不僅附設酒店級管理，屋苑內更有溫泉大浴場、全天候室內恆溫泳池及夏季室外泳池，冬天出門便是滑雪場。

他形容，湯澤町的公園大到「小朋友大叫奔跑都無人理」，假日也不用在商場跟人逼位，大大減輕了育兒壓力。除了小峰這類高價位單位，當地部分度假屋的入場費甚至低至數十萬至300萬日圓不等，成為現時東京中產家庭「逃生門」。

零雪患負擔 靠新幹線與遙距工作完美配合

搬到豪雪地帶，不少人最怕就是要自行剷雪。但小峰表示，由於居住在具酒店式管理的大型度假屋，屋苑範圍的積雪有專人清理，加上鎮上主要道路均鋪設了融雪管道並有掃雪車巡邏，生活上幾乎完全感受不到「雪患」的困擾。

在工作方面，小峰平時主要在家遙距工作，每星期只需乘坐新幹線回東京辦公室一至兩次。其新幹線月票約15萬日圓(約7,452港元)，扣除公司津貼及湯澤町提供的通勤補助後，每月自費僅約5萬日圓(約2,484港元)。而身為剪接師的妻子，工作更是完全不受地域限制。新幹線的便利，讓他們能輕鬆兼顧「東京的高薪工作」與「湯澤的高質素生活」。

除了小峰一家，當地的低生活成本亦吸引了年輕創業者。兩名20多歲的年輕人井樋與小関，看準湯澤町外國遊客急增導致「晚餐難民」湧現的商機，以極低價買入當地一間僅約300呎的開放式度假屋。他們每月需支付數萬日圓的雜費及管理費，省下的租金讓他們能專心在當地發展餐飲及網上業務。

自用一流 純投資需三思

對於香港買家而言，這類入場費極低的溫泉度假屋是否一項好投資？筆者建議需視乎買家的核心目的，主要分為兩大方向。 如果買家唯一目標是穩定的租金回報與資產增值，筆者並不推薦，這類偏遠度假屋並非首選。雖然東京、大阪等一線城市的細單位表面回報率可能只有4%至5%，但勝在空置期極短、容易轉手，且資產保值能力遠超滑雪區。湯澤町物業雖平，但需長期承擔高昂的管理費及維修金，若未能成功出租，隨時得不償失。

如果買家熱愛滑雪，每年冬天都會去湯澤度假，買入一間既可自住，又能在空置季節「順便」委託放租以補貼管理費與水電開支的單位，則是不錯的選擇。在這種「消費為主、補貼為輔」的心態下，半自用半投資的心態，用低成本換取優質的度假生活，這筆投資便顯得物有所值。

張明珠
Sakura Japan & Global創辦人

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。