【BF專欄】經濟學原理,到了房地產上就不靈了?
1.
之前寫了篇《颱風、黃牛黨和發國難財的資本家們》,文章中寫:
資源是稀缺的。好的東西總是供不應求。當價格被限制了,不能及時根據供求關係調整,人們必須用其他方式競爭,來迂迴獲得想要的東西。
解決問題的根本在於提高供應,依靠價格對供求的自行調節,而非限價。當價格高了,供應商利潤提升,吸引更多人從事相關行業。隨著供應的增多,供不應求的狀態得到緩解,價格下降,供應商轉去更賺錢的行業,價格有會逐漸提升。
而政府要做的是制訂鼓勵自由競爭和創富的規則。
簡友@ 野竹上青霄回復:
應該是這麼個道理,可用到我們的房地產上面好像就不靈,這是什麼原因?我想不明白,作者您受累給我理理這其中道理。
這是非常好的問題。
圖/Pixabay
2.
房價上漲是多方面原因造成的。
(1)人口遷徙造成的局部地段稀缺
我們說資源是稀缺的。在房地產行業來講,就體現在局部地段的稀缺。
隨著中國城市化進程,大量中西部地區的人湧往大城市,造成大城市尤其是核心地段受到追捧,出現供不應求的現狀。這是人口遷徙帶來的後果。
大城市,同時附帶著好的教育資源、醫療資源和文化資源,更多的機遇和更豐富的經歷。這些優質的配套吸引了更多人在這裡聚集。
(2)收入增長提供了實打實的購買力
中國改革開放四十年,尤其是加入WTO之後,中國人一下子富裕起來了,購買力得到了突飛猛進的提升。這些人口淨流入的地方,同時也是資金淨流入的地方,使得高企的房價有真金白銀支撐。
(3)房子向投資品和避險品的轉移
央行大量放水,貨幣流動性充裕,大家怕貨幣貶值,紛紛投身樓市。當房價一路走高,房子的屬性就從居住屬性變成了投資屬性。過去成功的經驗,讓大家預期未來房子還會增長。
這是需求端。
圖/Pixabay
3.
我們說“當價格被限制了,不能及時根據供求關係調整,人們必須用其他方式競爭,來迂迴獲得想要的東西。”
房子限購了,每戶只能買一間。大家怎麼做了?大家紛紛去假離婚了。爸媽本來不用買的,也用自己的名字再買一套。
房子要抽籤才能買,那些本來還不急著買房的人,也都跑去試運氣。真正剛需的人,反而機率變小了。
新房限價了,結果怎麼樣?一二手市場價格倒掛。一買到就能立刻去二手市場上套現,結果吸引了更多的人去買房。
這就是“人們必須用其他方式來競爭,迂迴獲得想要的東西”的體現。
4.
我們說:“ 解決問題的根本在於提高供應,依靠價格對供求的自行調節,而非限價。當價格高了,供應商利潤提升,吸引更多人從事相關行業。隨著供應的增多,供不應求的狀態得到緩解,價格下降,供應商轉去更賺錢的行業,價格又會逐漸提升。”
你或許會說,為什麼樓市一直在漲呢?沒有見到價格對供求自行調節啊。
我們要把眼光放長了來看。
過去十幾年,是中國經濟蓬勃發展的時期,是從一個一窮二白到小康的消費升級時期。這段時間房價上漲,是符合經濟增長規律的。
隨著房價的上漲,房地產企業也越來越多。從一開始只有幾家叫得出名字的大的房企,到後來百花齊放,各地都有地方性的房地產開放商,再到後來市場重新洗牌,又恢復月朗星稀的房地產競爭格局。這就是價格上漲吸引供應增加,充分競爭後的現象。
過去十年一直在漲,未來十年又會怎樣呢?還會繼續漲嗎?我並不看好。
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當房價高到一定程度,大家會找替代方案。
儘管焦慮著、抱怨著,但會有越來越多的人接受租房,接受晚一點再買房。中國經濟增速放緩,市場上流動性緊張,需求端就一定會下降。
相反,因為限價、限購,造成了短缺現象,反而讓人恐慌,激勵了人加入爭搶。這與行銷管理中常用的“饑餓行銷”有異曲同工之處。
房子限價、限購,願望是好的。但是結果卻事與願違,反而妨礙了有限資源的最有效運用。那些貌似追求公平的措施,導致的結果既不公平、也沒有效率。
一言以蔽之,經濟學原理在房地產市場上依舊有效。只是大家要耐心一些,把時間的維度拉長,把視野放寬一些,你就能夠發現。
感謝@ 野竹上青霄提出這麼好的問題。
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Text & photos: 艾瑪