
【BF專欄】江恩理論分析中國房地產經濟周期
1980年的深圳
中國房地産行業發展經歷了三大階段:1978年以前的國家主導的計劃(建造、分配)模式階段;1978年-1998年的商品化開發試點階段;1998年至今的金融化開發階段。1978年之前,在高度集中的計劃經濟體制下,房地産在中國並未成爲一個産業。國家經濟發展的若干個“五年”計劃中也從未出現“房地産”的發展規劃與計劃。
1978年中國實施“改革開放”,中國開始搞商品房開發。所以1978年對中國經濟來說是一個重要的時間點。另外,1998年對中國房地産業來說是關鍵之年,在東南亞金融危機的影響下,中國經濟硬著陸,連續8個季度經濟增速下滑。爲了遏制進一步下滑的危險,中央政府在當年出了了一系列的刺激房地産發展的政策。所以另一個重要時間點將是1998年。
我們可以利用江恩的30年周期,及朱格拉周期(Juglar cycle)等方法,在正確的起點,包括1978年及1998年的起點,去分析中國房地産市場的走勢。
中國房地産經濟周期
1978年改革開放 |
1998年城鎮住房制度改革 |
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1988年(10年) |
1987年,深圳市身一次協議出讓國有土地使用權及拍賣 1988年,修改憲法令土地使用權可以依法律的規定轉讓;四大國有銀行成立房地産信貸部 |
2005年(7.5年) |
一系列調控樓市的措施: 包括首個針對房地産調控的政策《關於切實穩定住房價格的通知》("國八條")清晰傳達了對房價上漲過快的憂慮。"保證中小套型住房供應"、"打擊炒地"、"期房禁止轉讓";或對對個人購買住房不足2年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅等 |
1993年(15年) |
2008年(10年) |
2008年金融海嘯,2008年1-11月房地産企業銷售額低於投資額7285億元。2008年大部份城市樓價都有明顯的回調。 |
1998年(20年) |
在東南亞金融危機的影響下,中國經濟硬著陸,政府於 1998年實施的一項城鎮住房制度改革,確定改革的方向爲城鎮住房的市場化、貨幣化、商品化。令住宅産業成爲中國大陸新的經濟增長點和支柱産業 |
2018(20年),2020(22.5年) |
未來時間 |
2008年(30年) |
2008年金融海嘯,2008年1-11月房地産企業銷售額低於投資額7285億元。2008年大部份城市樓價都有明顯的回調。 |
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2018年(40年) |
未來時間 |