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【BF專欄】江恩理論分析中國房地產經濟周期

【BF專欄】江恩理論分析中國房地產經濟周期

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By 小龍 on 19 Mar 2018


1980年的深圳

中國房地産行業發展經歷了三大階段:1978年以前的國家主導的計劃(建造、分配)模式階段;1978年-1998年的商品化開發試點階段;1998年至今的金融化開發階段。1978年之前,在高度集中的計劃經濟體制下,房地産在中國並未成爲一個産業。國家經濟發展的若干個“五年”計劃中也從未出現“房地産”的發展規劃與計劃。

1978年中國實施“改革開放”,中國開始搞商品房開發。所以1978年對中國經濟來說是一個重要的時間點。另外,1998年對中國房地産業來說是關鍵之年,在東南亞金融危機的影響下,中國經濟硬著陸,連續8個季度經濟增速下滑。爲了遏制進一步下滑的危險,中央政府在當年出了了一系列的刺激房地産發展的政策。所以另一個重要時間點將是1998年。

我們可以利用江恩的30年周期,及朱格拉周期(Juglar cycle)等方法,在正確的起點,包括1978年及1998年的起點,去分析中國房地産市場的走勢。

中國房地産經濟周期

1978年改革開放

1998年城鎮住房制度改革

1988年(10年)

1987年,深圳市身一次協議出讓國有土地使用權及拍賣

1988年,修改憲法令土地使用權可以依法律的規定轉讓;四大國有銀行成立房地産信貸部

2005年(7.5年)

一系列調控樓市的措施: 包括首個針對房地産調控的政策《關於切實穩定住房價格的通知》("國八條")清晰傳達了對房價上漲過快的憂慮。"保證中小套型住房供應"、"打擊炒地"、"期房禁止轉讓";或對對個人購買住房不足2年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅等

1993年(15年)

1992年海南房地産泡沫;1992年至1993年非理性炒作令到人行采取嚴厲的貨幣政策及信貸條例。令海南,廣洲等地出現大量爛尾樓。

2008年(10年)

2008年金融海嘯,2008年1-11月房地産企業銷售額低於投資額7285億元。2008年大部份城市樓價都有明顯的回調。

1998年(20年)

在東南亞金融危機的影響下,中國經濟硬著陸,政府於 1998年實施的一項城鎮住房制度改革,確定改革的方向爲城鎮住房的市場化、貨幣化、商品化。令住宅産業成爲中國大陸新的經濟增長點和支柱産業

2018(20年),2020(22.5年)

未來時間

2008年(30年)

2008年金融海嘯,2008年1-11月房地産企業銷售額低於投資額7285億元。2008年大部份城市樓價都有明顯的回調。

2018年(40年)

未來時間

在1978年相信是中國近代經濟的重要時間點之一,中國開始由計劃經濟慢慢轉移到開放外資投資,成立經濟特區等。

以此作起點,利用江恩的三十年周期。你不難發現在10年後(1988年)1987年,深圳市身一次協議出讓國有土地使用權及拍賣。之後在1988年,中國修改憲法令土地使用權可以依法律的規定轉讓,同時四大國有銀行成立房地産信貸部,令到房地産快速發展。同時1988年海南島從廣東省脫離,成立中國第31個省級行政區。爲1992年的海南島房地産危機埋下伏綫。

1978年15年後,即1993年海南島大量資金被投入到房地産上,高峰時期,這座總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地産公司,平均每300個人就有1家房地産公司。據海南省處置積壓房地産工作小組辦公室資料統計,海南省1989年房地産投資僅爲3.2億元,而1990-1993年間,最高年投資額達93億元。出現了非理性的炒風,結果1993年6月23日,時任國務院副總理的朱熔基發表講話,宣布終止房地産公司上市、全面控制銀行資金進入房地産業。24日,國務院發布《關於當前經濟情况和加强宏觀調控意見》,16條强力調控措施包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削减基建投資、清理所有在建項目等。令海南,廣洲等地出現大量爛尾樓。

其後1998年(20年),2008年(30年)都是中國房地産市場重要的轉折點,這些年都是外圍發生經濟危機影響了中國的經濟,其後影響了房地産市場。但亦爲房地産市場帶來轉機,如1998年實施的一項城鎮住房制度改革,確定改革的方向爲城鎮住房的市場化、貨幣化、商品化。令住宅産業成爲中國大陸新的經濟增長點和支柱産業。

在這不是回顧過去,讀者不難發現當時間到了,相關的事件就會發生。過去中國三十年中,當遇及江恩的三十年周期,房地産價格便會轉勢。由另一起點1998年起步,同樣在2005年(7.5年),2008年(10年)一樣發生轉勢。那2018年,2020年將是樓市未來可能會轉勢的年份。

同時跟據筆者的江恩理論,美國股市及香港股市亦同時在2018年下跌。或可能意味著2018年或是中國樓市一個重要的周期,筆者認爲或2018年中國房地産市場或會受外圍經濟影響而有一個意外的回調,或直至2019年第一季才會見底。而幅度或比較深。

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(本文經由博客小龍授權轉載,並同意BusinessFocus編輯文章與修訂標題。文章內容為博客個人意見,不代表本公司立場。)

Text & photos:小龍

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