【BF專欄】江恩理論分析中國房地產經濟周期

1980年的深圳

中國房地産行業發展經歷了三大階段：1978年以前的國家主導的計劃（建造、分配）模式階段；1978年-1998年的商品化開發試點階段；1998年至今的金融化開發階段。1978年之前，在高度集中的計劃經濟體制下，房地産在中國並未成爲一個産業。國家經濟發展的若干個“五年”計劃中也從未出現“房地産”的發展規劃與計劃。

1978年中國實施“改革開放”，中國開始搞商品房開發。所以1978年對中國經濟來說是一個重要的時間點。另外，1998年對中國房地産業來說是關鍵之年，在東南亞金融危機的影響下，中國經濟硬著陸，連續8個季度經濟增速下滑。爲了遏制進一步下滑的危險，中央政府在當年出了了一系列的刺激房地産發展的政策。所以另一個重要時間點將是1998年。

我們可以利用江恩的30年周期，及朱格拉周期(Juglar cycle)等方法，在正確的起點，包括1978年及1998年的起點，去分析中國房地産市場的走勢。

中國房地産經濟周期

1992年海南房地産泡沫；1992年至1993年非理性炒作令到人行采取嚴厲的貨幣政策及信貸條例。令海南，廣洲等地出現大量爛尾樓。

在1978年相信是中國近代經濟的重要時間點之一，中國開始由計劃經濟慢慢轉移到開放外資投資，成立經濟特區等。

以此作起點，利用江恩的三十年周期。你不難發現在10年後(1988年)1987年，深圳市身一次協議出讓國有土地使用權及拍賣。之後在1988年，中國修改憲法令土地使用權可以依法律的規定轉讓，同時四大國有銀行成立房地産信貸部，令到房地産快速發展。同時1988年海南島從廣東省脫離，成立中國第31個省級行政區。爲1992年的海南島房地産危機埋下伏綫。

1978年15年後，即1993年海南島大量資金被投入到房地産上，高峰時期，這座總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地産公司，平均每300個人就有1家房地産公司。據海南省處置積壓房地産工作小組辦公室資料統計，海南省1989年房地産投資僅爲3.2億元，而1990-1993年間，最高年投資額達93億元。出現了非理性的炒風，結果1993年6月23日，時任國務院副總理的朱熔基發表講話，宣布終止房地産公司上市、全面控制銀行資金進入房地産業。24日，國務院發布《關於當前經濟情况和加强宏觀調控意見》，16條强力調控措施包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削减基建投資、清理所有在建項目等。令海南，廣洲等地出現大量爛尾樓。

其後1998年(20年)，2008年(30年)都是中國房地産市場重要的轉折點，這些年都是外圍發生經濟危機影響了中國的經濟，其後影響了房地産市場。但亦爲房地産市場帶來轉機，如1998年實施的一項城鎮住房制度改革，確定改革的方向爲城鎮住房的市場化、貨幣化、商品化。令住宅産業成爲中國大陸新的經濟增長點和支柱産業。

在這不是回顧過去，讀者不難發現當時間到了，相關的事件就會發生。過去中國三十年中，當遇及江恩的三十年周期，房地産價格便會轉勢。由另一起點1998年起步，同樣在2005年(7.5年)，2008年(10年)一樣發生轉勢。那2018年，2020年將是樓市未來可能會轉勢的年份。

同時跟據筆者的江恩理論，美國股市及香港股市亦同時在2018年下跌。或可能意味著2018年或是中國樓市一個重要的周期，筆者認爲或2018年中國房地産市場或會受外圍經濟影響而有一個意外的回調，或直至2019年第一季才會見底。而幅度或比較深。

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