【王美鳳專欄】最新「先P後H」按揭有幾著數？ 500萬樓按月慳1500元利息與定息按揭孰優孰劣?

By 王美鳳 on 12 Oct 2026

中原按揭董事總經理

今年按揭用家受惠於銀行樓按取態積極，近月接連有銀行公佈好消息並推出多元化按揭優惠，包括新延續的低息定按、上調按揭回贈、銀行不跟加P等，最近亦有大型銀行推出具吸引力的「先P後H」按揭計劃，按揭產品百花齊放讓用家有更多按揭選擇。

銀行是次推出的「先P後H」按揭屬於市場上創新的設計，採取初期P按後期H按的組合，為什麼要「先P」? 按照目前拆息水平，H按已處於封頂位，封頂息以P按計算，銀行若想推出初期低息優惠，直接以特惠P按息更可造就慳息優勢。計劃之首兩年或三年息率定於P-2.32% (P現為5%)，目前計出之實際按息為2.68%，低於目前市場定按息2.93%達0.25厘，亦低於目前H按息3.25%達0.57厘；在P不變的情況下，2.68%屬目前市場按息最低水平，供樓人士可受惠於更低息供樓選擇。以市場平均按揭額約$500萬及30年期計，對比市場H按，月供減少約$1,533，利息支出減少達17.5%。

用家可留意P按並非定息，而是屬於浮息計劃，實際息率會隨着銀行最優惠利率P變化而調整，若果期間銀行決定加P，按息便會上升，反之若銀行決定減P，按息便會下跌。以息率走勢來看，港P在年內之變化幅度料不大，若然美國在年底前仍會加息一次，即使本港銀行有機會跟隨加息，較大機會加幅或介乎0.125厘至0.25厘，按照有關計劃首兩至三年P按息計，若加P 0.125厘或0.25厘，有關P按息將由2.68%上調至2.805%至2.93%，仍低於H按息及仍有可能低於定按息。換句話說，是次新推之「先P後H」按揭在很大程度上已為未來可能加息提供緩衝，加上目前息率明顯低於市場水平，故此甚具吸引力。

此計劃同時設有現金回贈，並適用於一手、二手物業、轉按及物業套現，申請期至今年12月底，提取貸款期至明年4月底。現時市場上共有三款按揭計劃最受用家關注，分別為「先P後H」、定按及H按，各有優勢特點，用家應如何選擇? 下期再續。

有關計劃「先P」而「後H」，首兩年或三年P按期後將回復H按，息率與現時市場H按水平一致，即H+1.3% (封頂P-1.75%)。「先P後H」按揭可讓用家先享P按特惠息率現為2.68%，其後回復主流H按，相信是基於H按亦一向受用家歡迎，具有息率彈性優勢，當拆息下跌至H按息低於封頂水平，按息便會下跌，用家可享減息; 若然拆息上升，H按亦有封頂息之保障。

按揭市場有着多樣化的按揭優惠及產品屬好事，但基於不同按揭計劃及優惠意味當中有着不同息率計算方式及條款，當中對不同用家而言有着優點或限制，按揭用家可因應自身需求及財務狀況作出比較及選擇。以目前市場上之按揭計劃來看，較主要可比較幾個部份: 按揭實際息率及按息之計算方式(浮息或定息、H按或P按或混合兩者)、銀行回贈、是否有按揭相連之高存息戶口優惠(即是坊間簡稱mortgage link，銀行提供高存息戶口，存息與按息相同)，其次則可按需求留意罰息期。

綜合來說，若果首要考慮低息，「先P後H」按揭目前息率2.68%屬市場最低，對比定按，儘管「先P後H」屬於浮息計算，但若果預期息率波幅輕微，此計劃具有即時慳息吸引力。然而，若想同時享有可控低息及供款穩定之優勢，現時之低息定按計劃則屬合適選擇，目前定按息率為首三年或首五年鎖定於2.93%。若果用家習慣愛用高存息戶口對沖利息，尤其資金充裕人士若用盡高存息戶口，可透過存放資金之高回報收入抵銷利息支出，省息高達一半甚至以上，並喜歡拆息按揭之彈性，則可能認為H按較適合。而在幾個按揭計劃中，最終亦可以銀行批出多少回贈作一併比較。