【王美鳳專欄】租金屢破頂令小業主心動 有按保自住樓怎出租? 趁樓價上升轉按 可「甩按保」兼賺回贈

近數年物業租金在殷切需求支撐下持續上升，租金已升至歷史高位，今年仍持續再創歷史新高。目前物業租金回報率平均逾3厘；若能在市場上尋寶，更有機會找得租金回報更高之屋苑。今年樓價處升軌，但樓價距離歷史高水平仍有水位，吸引不少長線投資者入市，收取可觀租金回報並享物業資產升值機會。

收租熱潮下，最近多了按保用家查詢有關將單位出租的疑問，基於按揭保險計劃旨在幫助有實質住屋需要的用家，透過使用高成數按揭減低首期負擔自置居所，故此按揭物業作自住用途乃基本要求，若要將單位轉為出租用途，一般做法是先將物業「甩按保」，即是用家不再使用按保，由高達9成之高成數按揭轉為一般銀行按揭，按揭成數高達7成。(另由2024年8月8日起，按保計劃亦設有新安排，按個別情況考慮批准合資格業主將自住按保物業出租，此仍因應個人或家庭處境轉變帶來的特別需要，暫先不在本文提及)。

目前透過轉按同步「甩按保」是不少用家採用之方法，尤其今年樓價回升步伐加快，上半年樓價累升12%，新按銀行用最新物業估值計算7成按揭，業主若需「甩按保」，即使由9成按揭降為7成按揭，受惠物業估值上升，所需支付的樓價差額可大幅減少，甚至已基於本金已減少而無需補付金額。另一個吸引之處是，今年銀行逐步上調按揭現金回贈，銀行回贈返回較吸引水平，以轉按方式「甩按保」便可同步賺取現金回贈。

舉一例子，買家兩年多前透過9成按保購入一個$500萬單位自用，現時有意轉換較大單位並將現有單位出租，目前罰息期已過，尚餘按揭額約$425萬，仍達原初樓價之85%，原則上需補回$75萬方可甩走按保，但由於現時物業估值已升至$570萬，若進行轉按，銀行承造7成按揭之貸款額可達$399萬，業主只需補回$26萬便可「甩按保」，並可透過轉按獲得銀行提供可觀現金回贈高達逾$5萬。

王美鳳
中原按揭董事總經理
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