【全球樓行】陷加息與世紀稅改夾擊 澳洲發展商巨頭破產 債務逾百億 私貸市場震盪 樓市連跌5個月

澳洲央行持續放鷹加息、以及政府推出極具爭議的稅務改革，在雙重夾擊之下，澳洲樓市已連續五個月錄得下跌。樓市寒冬更觸發大型房地產發展商Bathla Group宣布破產，涉及逾百億港元的私人信貸債務。

世紀稅改：廢除 50%資產增值稅折扣、縮負扣稅

澳洲政府在 2026至2027年度預算案中推出了被視為「世紀稅務改革」法案。首批落實的法案已於今年6月獲眾議院通過，並交由參議院經濟立法委員會審議，並將於2027年7月1日起正式生效。

當中包括資產增值稅（CGT）大改革。 針對個人、信託及合夥企業持有超過12個月的資產，全面廢除自1999年起實施的50%CGT 折扣。新制改為按消費物價指數（CPI）進行「成本基數指數化」，並設立30%的最低資本增值稅率，旨在防止高收入者將收益遞延至退休等低稅率年份。

另外，還有負扣稅（Negative Gearing）落閘，優惠全面縮水，僅限「一手新盤」 。 住宅物業的負扣稅優惠將嚴格限制於一手新盤（New builds）。現有二手住宅物業的投資虧損，未來將只能用於抵銷租金收入或住宅物業的資本增值，且可結轉至未來年份抵扣。

法案同時設有過渡期與豁免條款，即是預算案公佈當晚2026 年 5 月 12 日晚上 7 時 30 分前已購入（或已簽約）的物業獲豁免。另外，領取長者津貼等收入人士免受30%最低稅率限制。此外，為主要自住居所維持免稅。

澳洲政府曾表示，廢除 CGT 折扣與改革負扣稅預計可在未來十年為庫房帶來超過 400 億澳元收入。不過澳洲房地產協會（REIA）警告，稅改將嚴重打擊投資信心，預計未來5年將減少建造約 25,500 個住宅；SQM Research 更估算各州政府將因而損失高達92億澳元的印花稅收入。

悉墨巨頭Bathla孭186億債務 宣佈破產

然而在加息與稅改雙重打擊下，澳洲全國樓價已連跌 5 個月。重災區悉尼的住宅中位數今年已急挫近12.6萬澳元（約71萬港元）。SQM Research數據顯示，墨爾本已有超過8,900伙滯銷超過半年，悉尼亦有近6,800伙滯銷逾180天，市中心CBD更有近半數房源陷於滯銷潮。

樓市轉冷直接引爆了高槓桿發展商危機。於1997年創立的大型發展商Bathla Group，在悉尼樓市狂熱期間，以高達15%的年回報率為承諾，向超過40家私人信貸基金瘋狂借貸，累積債務高達33億澳元（約186億港元），並抵押了價值45億澳元（約253億港元）的土地及物業。隨着樓市急速修正，該公司正式宣布破產，引發私人信貸市場的大震盪。

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