【王美鳳專欄】若資產足夠 暫時失業不用擔心 零入息都可申請樓宇按揭 用資產申請按揭 現金債券物業價值怎計算？

銀行審批按揭主要需評估借款人的還款能力，最常見的是計算借款人的入息水平是否符合「供款佔入息比率」規定，若果沒有入息證明但持有資產，買樓做按揭又是否可行? 市場上亦有一款依據借款人資產水平作評估的按揭審批方式，近年這類申請亦越見增多。

以資產水平申請按揭，可納入計算的資產類別包括現金存款、股票、基金、債券、物業、認可保單等，銀行之間對於不同資產類別的評估方法有所不同，現金存款一般可獲100%納入資產值。對於股票或基金債券類別，有些銀行亦同樣接納市值之100%作為資產值，有些銀行則需視乎其質素類別而決定是否需要打折計算資產值，而當中以現有股票市值計，具孖展成份不計算在內。銀行亦認可一些具現金價值的保險單作為資產類別，當中以申請按揭當刻退保之價值計算。

至於物業及車位類別，折算率一般為50%，按照物業單位估值之50%納入資產值。若借款人持有上述不同類別的資產，可合併計算出「資產總值」，但留意銀行是以「資產淨值」(net asset value “NAV”)作為審批基礎，即是以「資產總值」減去負債得出之淨額，一般而言，借款人需要證明其擁有的「資產淨值」不少於按揭物業的樓價全數金額(部份銀行要求「資產淨值」不少於新購按揭物業樓價連同印花稅之總額)。例如借款人擁有現金及股票資產總值$800萬，但尚欠債務貸款共$900萬，借款人的負債比起資產還要多，故此借款人未有任何資產淨值可言；但若果借款人沒有任何負債，可計算之資產淨值便達到$800萬。

若借款人希望以物業資產水平申請按揭，持有物業現值$1,500萬，尚有按揭額$300萬，假設他沒有任何其他負債，計算方式是先以$1,500萬X50%計出資產值$750萬，然後減去屬於負債之$300萬按揭餘額，計出資產淨值為$450萬，借款人便可購買一個等同價值達$450萬之物業，並獲按揭成數高達7成；若然借款人已供滿樓並沒有按揭欠額及其他負債，物業資產淨值便提升至$750萬，可為一個價值達$750萬之新購單位獲批7成按揭。

若然資產是屬於聯名性質，銀行需確認借款人持有權益的比例及方式計算資產值，若持有之物業以長命契(Joint Tenant)形式持有，雖屬聯權共有，但業主共二人，便需先將物業價值扣減一半，除非其中一人已不在世，全部權益已屬另外一人，銀行才可計足全部權益；若以分權契(Tenant In Common)形式持有，則直接按持有業權之權益比例計算資產值。然而，若屬於聯名形式的負債，則一般仍需在資產值扣減全數負債總額，例如有關按揭貸款共有兩位聯名借款人，即使業權以分權形式，銀行並非按業權比例計算負債金額，原因是兩位業權人在法律角度上都需要為整筆貸款承擔100%還款責任，故此銀行會將整筆貸款全數計算。

銀行需確定借款人已持有相關的資產水平一段時間，而並非在需要申請按揭當刻才出現的新資產，故此較多銀行要求借款人需顯示持有相關資產已達三個月或以上。有些銀行在此方面可提供一定程度之彈性，例如可為借款人計算最近三個月或六個月的平均資產值，即使期間資產水平出現浮動，銀行仍可依據平均資產值評估借款人是否達足夠資產水平。儘管借款人擁有不少物業及金融產品類別之資產，銀行仍會要求借款人需有一定水平之流動現金，以應付日常供款需要，一般銀行要求借款人需有不少於相等12個月按揭供款之流動現金。

近年樓市客源多元化，透過評估資產水平的按揭申請有所增加，但要留意一點，銀行對於審批資產水平的按揭申請往往設有內部額度，又或銀行會為這類資產計算的按揭貸款設定按揭業務上的佔比上限，若額度已滿，有關按揭申請未必可成功批出，故此借款人不宜只向單一銀行申請按揭，又或在申請按揭前先瞭解有關銀行情況。

王美鳳
中原按揭董事總經理
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