內地擬逐步禁賣樓花 食砒霜毒老虎？ 只准賣現貨杜絕爛尾 外界憂財困房企爆煲 內房股兩天內暴跌1至2成

中國擬重招「禁售樓花」杜絕爛尾樓，但會否弄巧反拙，導致內房爆煲？國務院及相關部委近日出台新規，要求地方政府改革住宅銷售制度，逐步推進「現樓銷售」，預售項目必須達到「單體建築封頂」才可取得樓花預售資格，下一步甚至可能發展至全面禁售樓花。這項旨在徹底杜絕爛尾樓、維護買家權益的重磅政策，隨即在資本市場引發劇烈震盪。雖然當局意在扶正市場秩序，但對於資金鏈已極度緊張的房企而言，無異於雪上加霜，外界更憂慮政策可能演變成「食砒霜毒老虎」的市場危機。本港多隻內房股在過去兩天（周一及周二）即暴瀉1至2成，外界憂慮若真的禁售樓花，會有內房企業捱不住破產，反導致爛尾樓問題惡化。

過去數十年，內地房地產市場高度依賴預售制度，發展商利用買家的預付款及按揭貸款作為資本，實行「高負債、高槓桿、高周轉」的狂飆模式。然而，這種將融資風險完全轉嫁予購房者的模式，最終在2021年去槓桿風暴中全面爆發，導致大量發展商資金鏈斷裂，全國多地出現大批停工爛尾項目。其中許家印的恒大集團欠債逾2.4萬億人民幣致破產，導致全國一度出現逾160萬個爛尾單位，更令中央下定決心要杜絕爛尾樓造成的樓市炸彈。

可是內地政府擬「逐步禁售樓花」的轉型政策，對習慣以樓花預售款維持營運的房企來說，震撼程度如同投下一枚小核彈。缺少了樓花訂金這筆重要的無息營運資金，發展商必須完全依靠自有資金或銀行貸款支撐至建築主體封頂甚至竣工，這意味著項目開發成本與資金壓力的倍增。

資本市場的反應極為敏銳且直接。內地擬禁售樓花的新措施消息傳出後，未見其利，先見其弊，已引發港股的內房板塊股份連環暴跌，情況令人憂慮。其中綠城中國（3900），在周一及周二累計狂瀉近2成；龍湖集團（0960）兩天累挫約10.6%；即使是財務狀況相對穩健的央企龍頭如華潤置地（1109），兩天內也累跌12.7%。

華潤置地總裁徐榮回應傳媒時指出，新政策短期內確實會為發展商帶來顯著的現金流壓力，但長遠來看，這將迫使整個行業擺脫以往過度依賴負債與周轉速度的畸形模式，轉向以建築品質與經營效率為核心的新階段。他認為，新制有利於新房市場價格企穩，政策紅利將率先在一、二線核心城市體現，並透露公司已制定策略擁抱「現房時代」，包括優化存量土地結構及強化與地方政府溝通。
然而地產界關注的是，並非所有房企都具備華潤置地般的抗風險能力及大量現金儲備。各大外資大行及財經分析機構指出，當前最危險的並非頭部央企，而是那些剛走出債務重組、或依然在債務邊緣苦苦掙扎的中小型民營房企。這類企業原本就面臨銀行縮貸與融資渠道受阻的困境，極度依賴樓花的訂金來維持營運。若強行取消樓花預售，無疑直接切斷了其僅存的血脈，可能導致原本尚未停工的項目因資金斷裂而提前破產，短期內反而激化爛尾風險。

綜合外界分析，現時較高危的主要集中於兩類房企：第一類是債務重組前景未明、資金鏈已處於斷裂邊緣的民營房企，如融創中國（1918）、佳兆業（1638）等，這類企業原已財困，一旦失去「賣樓花」這種無息的融資，復蘇機會恐更渺茫；第二類則是槓桿率居高不下、短期到期債務龐大且主要布局於三、四線城市的弱勢發展商，由於這些區域房屋去化速度緩慢，現樓銷售帶來的資金周轉壓力和囤貨成本將直接碾碎其營運能力。相反，背靠國資背景、資產負債表健康且專注一二線城市的龍頭房企，如中國海外發展（0688）及華潤置地（1109），則有望在行業大洗牌中擴大市場份額，例如以低價接手及完成地段優越的爛尾樓樓盤工程。

對於廣大投資者而言，又應該如何應付今次的內房新危機？有市場專家建議，投資者應保持極高警惕，嚴格執行避險紀律，堅決摒棄所有高負債民營房企，切忌盲目「接飛刀」。若仍意圖布局內房股，資金應極度集中於具備央企或國企背景、現樓去化能力強的龍頭企業；或者暫時選擇離場觀望，待市場在「現樓時代」完成結構性出清後，再尋覓具有長期確定性的投資機會。

但不少散戶或難以理解，中國政府為何明知「逐步禁售樓花」會給市場帶來劇烈陣痛，依然選擇下此重藥？有分析指核心原因在於「恒大爆煲」引發的社會與金融傷害實在太過沉重，中央已決心絕不讓歷史重演。
作為這場房地產浩劫的始作俑者、前中國首富許家印，他的恒大集團破產時留下的爛攤子規模震驚全球。因恒大欠債高達2.4萬億元人民幣，在全國留下了超過1300個停工爛尾項目，涉及已收款但未完工的單位一度高達162萬套，受影響的業主及其家庭成員超過600萬人，涉及工程及預售資金規模據報高達6000億元人民幣。儘管政府隨後透過「保交樓」政策及「白名單」融資機制傾力拯救，成功修復部分工程，據報有逾9成爛尾樓最終可以「交樓」。但許多勉強交付的項目，依然面臨嚴重的工程質量缺陷，買家不得不自行掏腰包作出大維修，社會代價極其巨大。

這場近代史上最大的房產危機最終迎來了司法終局。內地法院判決顯示，恒大集團及相關責任人涉及大規模造假帳、貪污及行賄等罪行。恒大集團與恒大地產合計被處以高達158.2億元人民幣的巨額罰款。

曾登頂中國首富的恒大創辦人許家印，作為集團實際控制人，因涉嫌非法吸收公眾存款、集資詐騙、違法發放貸款、欺詐發行證券等八項大罪全部成立，最終被判處無期徒刑、剝奪政治權利終身，並沒收個人全部財產。此外，包括許家印次子許騰鶴、長子許智健，以及原恒大地產總裁甄立濤、原恒大財富總經理杜亮等在內的56名核心高層，亦分別被判處1年10個月至18年不等的有期徒刑。而這場風暴中，僅有許家印前妻丁玉梅及前行政總裁夏海鈞等少數關鍵人物目前仍滯留海外。

Text by BusinessFocus Editorial

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