【磚港樓市】鷹派新聯儲局主席 對樓市有何影響? 息率料橫行 樓價或微升 惟成交量勢回落

踏入2026年下半年，香港樓市經歷了過去幾年的深度調整後，今年上半年的表現無疑交出了一份令人相當鼓舞的成績表。回顧過去半年，本港樓市呈現出「價量齊升」的穩固復甦軌跡。然而，展望下半年，美國聯儲局新任主席的鷹派作風扭轉了全球金融市場的利率預期。這使得香港樓市下半年將面對一個由需求、利率變局與環球地緣政治交織的十字路口。

截至2026年6月底，中原城市領先指數CCL已逼近160點關口，今年以來累計升幅接近11%，更較去年低位回升了近兩成。同時，差餉物業估價署5月份私人住宅售價指數錄得321.9，創下罕見的12連升佳績，按年升幅達12.4%，充分顯示樓市見底回升的步伐。

成交量方面，土地註冊處數據顯示，今年首5個月住宅物業註冊量達33,500宗，整體物業成交金額表現強勁。其中，一手市場表現尤為亮眼，註冊量突破1萬宗，佔整體成交超過三成。反映出發展商上半年積極去貨的策略非常成功，有效激活了壓抑多時的市場購買力。

四大核心走勢
展望下半年，因應聯儲局鷹派換人的預期落差以及地緣政治衝突、環球戰事前景未明，香港樓市將從「小幅急升」步入「減速與觀望」的行情，整體預期呈現「交投量高位回落，樓價溫和增長3%」的格局。

一. 息率橫行更長時間
利率是決定下半年樓市走向的其中一項關鍵變數。新任聯儲局主席為了應對關稅與減稅引發的通脹反彈，在6月的議息會議上宣佈將維持利率區間不變，並取消了傳統的預期指引。最新點陣圖更顯示下半年有面臨再度加息的風險。聯繫匯率下的香港無法獨善其身，下半年港元拆息（HIBOR）若沒有大幅度回落，銀行的最優惠利率（P）亦根本無太多下調空間。

二. 新盤定價難如取如攜
預期息率橫行、樓市稍為放緩，發展商為了加快資金回籠將繼續爭奪市場上僅存且變得敏感的購買力，下半年的新盤開價將難以延續之前的得心應手，甚至可能需要採取稍為劈價的方式推盤。這會對二手市場造成結構性分流與打擊，二手業主若想快速去貨，就必須面臨減價競爭的現實。

三. 銀行樓按取態或由攻轉守
隨著美聯儲轉鷹，樓市前景轉趨審慎下，銀行在物業估價與按揭取態上或將由上半年的「積極樂觀」轉為下半年的「風險管控」，審批料將有所放緩和取捨，吸客優惠亦會較上半年有所遜色，將間接影響下半年樓市的發展方向。

四. 租賃市場持續狂熱
相較於樓價放緩，租賃市場將繼續成為下半年樓市的狂熱領域。在「高才通」等人才引進計劃、留學生群體湧入的剛性需求帶動下，將推動下半年租金繼續創出歷史新高，與放緩的樓價形成背馳的奇特現象。

中原測量師行聯席董事(估價部)張世昌先生
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