發哥帶頭群星劈價沽樓 看淡香港樓市？ 高盛反唱好 今年升幅預測由12%調升至15%！ 揭開名人散水背後驚天陰謀！

本港樓價從去年底逐步反彈，惟影帝張家輝、天王巨星周潤發、男神陳偉霆以至東張女神王嘉慧，近期不約而同瘋狂沽售本港豪宅物業，引爆市場震撼彈！巨星名流向來屬樓市風向標，如今紛紛劈價求售，究竟暗示甚麼玄機？另一邊廂，投行巨頭高盛卻發表驚人預測，高呼2026年本港樓價將迎來15%大爆發，較其他大行預測更為進取。一邊是富豪名人齊齊「散水」跳船，另一邊是大行極度樂觀唱好，兩極化現象實在惹人深思。究竟名人們看穿了甚麼隱藏危機？有意上車的小市民又是否正步入精心佈局的接火棒陷阱？

表面風光暗藏殺機 名人「明賺實蝕」爆連環骨牌效應

翻查近日星級業主成交紀錄，可謂血肉模糊。影帝張家輝早於2017年以1.31億元購入中半山豪宅嘉慧園高層單位 。持貨9年後，最終僅以1.32億元易手 。單看帳面似乎微賺100萬元 ，但若計及高達556.75萬元的印花稅及代理佣金，實際慘蝕超過700萬元 。同屬娛樂圈紅人的「東張女神」王嘉慧，近日亦狠心沽出擎天半島自住單位套現2,000萬港元，同樣難逃明賺實蝕約100萬的命運。

蝕讓名單更不斷擴大。舒淇丈夫馮德倫狠手劈價2成，沽出西營盤63 Pokfulam一房單位，持貨短短6年便痛失134萬元。雖然男神陳偉霆以2,628萬元沽出北角柏傲山特色戶，帳面看似蝕約23.3萬元，持貨11年計及當年多項回贈才勉強獲利逾一成 ，但亦反映名人們寧願只賺微利甚至不惜微蝕，也要盡早套現離場。富豪名人集體掟貨絕對不是偶然，背後恐怕反映深層次的資金避險情緒正在急速升溫。

發哥長情持貨31年跑輸定存！劈價急走敲響市場警鐘

甚至連作風極度低調、甚少炒賣物業的影壇巨星周潤發，亦罕有地加入沽貨行列。由周潤發公司，董事包括發嫂陳薈蓮持有的中半山嘉景臺541方呎物業，以750萬元成交，呎價僅13,863元 。雖然相比1995年購入價的392萬元，帳面大賺91% ，但背後卻隱藏著殘酷真相。單位原本開價899萬元，最終需要大幅割價16.6%才能成功甩手 。

仔細計算，持貨長達31年才換來91%回報，年化回報率竟然只有約2.1% 。回報率甚至跑輸近年無風險的銀行定期存款 。連眼光獨到的發哥，面對美聯儲減息周期啟動及Hibor回落等表面利好因素 ，依然選擇劈價離場，說明長線持有磚頭必賺的神話經已徹底破滅 。星級業主寧願套取現金，也不願繼續將資金綁死在缺乏增長動力的本港房地產市場。

大行極度樂觀背後暗藏陰謀？一手劈價戰才是致命傷

就在名人紛紛逃亡之際，高盛卻高調調高2026年本港樓價預測至狂升15%，形成強烈對比。大行報告往往帶有特定目的，突然唱好究竟是春江水暖鴨先知，還是為了幫大戶營造出貨氣氛？翻開市場真實數據，目前發展商為了搶客，紛紛以貼近二手價甚至低於二手價推盤 。新盤低價傾銷策略持續壓制二手市場反彈力度，逼使二手業主必須割價求售 。

港宅市場正呈現極度分化局面 。一邊廂細單位受上車客支持相對堅挺，另一邊廂大型豪宅卻面臨沉重調整壓力 。名人們手持的多屬大銀碼豪宅，自然對流動性枯竭及價格陰跌有著更敏銳觸覺。在短期內新舊盤價格戰絕對不會結束的情況下 ，投行口中所謂的15%大升幅，更像是空中樓閣。星級資金正加速流向海外或其他高回報資產，留下滿懷希望的散戶在二手市場獨自打拼。

樓市從來都是心理戰與資金流向的殘酷博弈。當幕前光鮮亮麗、擁有多重資訊渠道的星級富豪都在不惜代價地出貨，散戶絕對需要提高警覺。大行的看漲報告固然亮眼，但真金白銀的成交數據永遠不會騙人。盲目憧憬樓價V型反彈前，不妨先深思熟慮，究竟憑甚麼覺得散戶會比發哥、張家輝更懂睇市？

Text by BusinessFocus Editorial

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