【王美鳳專欄】「空中釘」二按貸款可隱藏業主債務? 20厘天價高息 若被一按銀行發現或遭call loan

上期提及二按電子提示服務，當銀行發現違約二按，一般會因應信貸風險、借款人態度及是否有補救方案等去評估下一步做法。有些時候，借款人未必理解銀行為何有此反應，事實上，當借款人與銀行訂立按揭契據之時，借款人已同意不會擅自就按揭物業再作抵押及取得額外貸款，對於銀行來說，借款人擅自加借二按，等於誠信已出現問題，而因為多了二按，借款人的總債務供款佔入息比率及物業的總按揭成數已出現了變化，亦分分鐘已超出既定之上限規定。

就上述，銀行一般會因應個案的嚴重性、信貸風險、借款人的誠信風險及是否可補救的預期而採取不同行動。若借款人主動合作，願意及有能力即時解除二按，並會向銀行提交相關證明文件，這通常較易讓銀行接納方案。倘若借款人未能即時清還有關二按，但仍然以合作和坦誠的態度向銀行解釋因由狀況，並願意主動提出合理時限解除二按或解決方案，亦承諾不會再就物業進行加借；若然借款人一直是準時還款，有關一二按總債務金額佔物業估值亦未有過高，這亦較有機會讓銀行願意溝通達致解決方案。

銀行或需重評估借款人的還款能力，原因是銀行當初是衡量借款人是否有能力應付一按供款，如今借款人擅自加上二按，銀行並不清楚借款人是否有能力同時應付一二按還款。當中銀行有機會給予容忍期，但會加設條件，例如上調息率、收取行政費用、指明限期內解除二按或完成整合計劃、要求定期提交財務狀況資料、又或額外要求增加擔保人或償還部分貸款金額等。

借款人應避免以逃避、拖字訣或不合作的態度去應對銀行的質詢，這會直接觸動銀行警覺性，認為個案的誠信風險大增，直接將個案視作違約處理；若加上借款人常拖欠或延遲供款、甚至仍然試圖隠瞞拒絕溝通，銀行或會加快採取較極端的追究方式，例如即時call loan (要求即時向銀行償還所有欠款)。

當業主急需資金周轉，以持有的磚頭用作套現，是很常見的方法，但為免銀行發現二按，市場上出現一種名為「空中釘」的產品，「空中釘」是指一種暫緩在土地註冊處登記的物業貸款。

當財務公司向業主提供貸款，原本一般會將有關貸款合約送交土地註冊處進行登記並成為公開紀錄，任何人查閱有關物業的註冊紀錄可得知業主已加借二按，而財務公司亦因此確立權益次序，例如業主只有一按，二按公司便成為第二債權人；然而，「空中釘」的做法是「暫緩落釘」，貸款期間暫且不會將貸款合約於土地註冊處登記。這樣的操作用意是為業主帶來隱藏的物業貸款，既然有關貸款或二按未會在土地註冊處登記，一按銀行便不會收到如本欄之前提及的二按電子提示，不會察覺業主擅自再將按揭物業加借，又或一按銀行不會知悉業主之有關債務，業主便可於期間獲得二按或隱藏貸款作為周轉或額外資金，而避開一按銀行發現業主違約而採取追究行動。而基於「空中釘」形式的貸款沒有登記，原則上業主更可以用相同操作再將物業進行三按、四按…。

這種形式的貸款看似對業主便利，但實質風險甚大，如上所述，「空中釘」是屬於暫時不進行登記的貸款，對於財務公司來說，由於未有登記確立債權次序以作保障，「空中釘」便屬於相當高風險的貸款生意，收取的利息亦會相當高昂，一般而言利息需達20厘以上，而且還會設立高昂的逾期罰款或行政費用。

更重要的是，「空中釘」條款其實是會保留權利將有關貸款合約登記於土地註冊處，較常見的是當借款人出現拖欠、延遲還款的問題，又或當財務公司認為有關貸款的風險明顯增加例如發現借款人的財政狀況出現困難又或有關物業大幅貶值等，財務公司便會改為立刻將貸款合約進行註冊以保障自己的債權。那麼一按銀行亦會透過二按電子提示收到通知而發現借款人原來正在隱瞞銀行加借二按。屆時若借款人已出現財務困難，加上一按銀行及二按公司雙雙作出追究，借款人便得面對非常艱難的狀況。

王美鳳
中原按揭董事總經理

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