【北部都會區】政府與港鐵簽訂北環綫(第二部分)項目協議 港鐵「鐵路加物業」模式如何平衡建設成本與長遠回報？一文詳解龐大投資如何回本

規劃超過30年的港鐵（0066）「北環綫」主綫及支綫正式全面走向實際建設。繼去年落實北環綫(第一部分)項目協議，政府與港鐵今日（11月10日）簽訂北環綫(第二部分)項目協議，落實主綫餘下工程及支綫的融資及建造，以及兩綫未來通車後的營運、保養及維護等安排。連同第一部分項目，整個大北環綫項目投資規模約900億。發展北部都會區基建先行，北環綫將成為支撐香港未來產業及經濟發展的重要基建。港鐵究竟如何平衡建造北環綫的投資與財務紀律安排？

早於1994年，政府首份《鐵路發展策略》已涉及北環綫構想，惟受工程造價、交通需求、周邊土地發展步伐及造價等因素影響，項目多年來幾經調整。如今北都加快發展，新田科技城、河套創科園區及古洞北新發展區陸續推進，政府亦大力推進北都運輸基建。

北環綫將作為當中重要的運輸骨幹，連接起區內多個新發展區及樞紐，例如新田科技城 (新田站)、大學城 (新田站、牛潭尾站)、古洞北新發展區 (古洞站)及港深創新及科技園 (河套站)等。按現有規劃，北環綫全長約17公里，合共8個新車站。主綫全長約10.7公里，分別接駁屯馬綫錦上路站與東鐵綫古洞站，途經凹頭、牛潭尾及新田三個中途站；全長約6.2公里的支綫則由新田延伸，途經洲頭、河套，接駁深圳新皇崗口岸。

與過往鐵路規劃不同，政府與港鐵就北環綫採取分階段協定安排以提速建設，先簽訂第一部分協議先進行主綫及支綫的規劃、設計，以及部分工程；而整體上亦將原來的主綫及支綫兩個項目一同規劃、設計及建造，發揮協同效應。原定於2036年完成的支綫，現將提前兩年與主綫目標於2034年或之前同步開通。

北環綫通車後將在新界北形成環狀鐵路網絡，同時成為香港第三條直接跨境鐵路連接綫。政府早前估算，北環綫通車後，繁忙時間由錦上路前往古洞一帶預計將由約60分鐘，縮短至約12分鐘，而由新田往返新皇崗口岸的行程預計只需約11分鐘。

北環綫的價值遠不止節省車程。北都未來將集結住宅、創科、教育及商業活動，倘若交通配套未能及時落實，不但影響居民通勤，亦可能制約企業進駐及土地開發進度。「基建先行」正是要為未來人口及產業發展預先創造容量。

龐大投資如何回本？

鐵路建設動輒耗資數百億元，建設期長、資金需求龐大。面對北都發展涉及的龐大投資，市民及港鐵股東難免關心：錢從何來？投資何時見回報？

鐵路與一般短期商業投資不同。鐵路屬使用期橫跨數十年的長期生產性資產，經濟效益不能單靠通車初期的票務收入衡量，更包括沿綫土地增值、商業活動及新增人口帶來的長遠收益。

港鐵累積逾45年鐵路規劃、建造、營運及維修經驗，其「鐵路加物業」模式，正是將基建投資與城市發展結合的關鍵。

政府因應鐵路項目的資金差額，批出物業發展權，港鐵以「鐵路加物業」模式綜合發展項目沿綫土地，為土地增值，建設周邊社區及建立生活經濟圈，帶動地區發展。而所得物業發展利潤用以填補資金差額，亦減低鐵路對票務收入的單一依賴，讓鐵路能可持續發展及營運而毋須公帑補貼，包括支持港鐵持續投資新鐵路以及現有網絡的維護和資產更新。

除全力推進工程，港鐵亦將配合北都發展規劃有序推展項目相關土地發展，建設及發展社區，包括提供公眾休憩空間、社區設施，以及公共運輸交匯處。

隨着鐵路網絡完善，沿綫社區逐步發展及成熟，更多居民、企業及商業活動進駐，進一步帶動客流及物業價值，形成「鐵路帶動發展、發展反哺鐵路」的循環，亦讓鐵路與社區發展相輔相成。

多元收入、審慎融資

面對新一輪鐵路建設高峰，港鐵能否承擔龐大資金需求，自然成為投資者關注焦點。從最新財務數據觀察，集團仍具備一定財務緩衝。

截至2026年6月底，港鐵持有約1,140億港元現金及銀行存款，淨負債權益比率為21.7%，較2024年底的31.6%有所改善。

港鐵亦提前部署長期融資。自2024年底起，集團積極透過債券及銀行貸款等渠道籌集資金，2025年全年安排約834億港元外部融資，2026年上半年再安排約580億港元。其中，港鐵今年1月發行20億澳元（相當於110億港元）綠色債券，錄得6.25倍認購；4月再發行逾188億港元綠色債券，認購訂單高峰超過600億港元，反映國際及本地機構投資者對其信貸質素及長期融資能力具有信心。

不過，隨着多個新鐵路項目陸續展開，港鐵仍須審慎管理工程成本、借貸水平及融資開支，並透過「鐵路加物業」模式，將土地發展與基建投資結合，平衡前期資金投入及長遠回報。

香港模式的優勢

「鐵路加物業」模式的一大特色，在於透過物業發展及多元收入，減低對票務收入及公帑的依賴。物業發展所得利潤不僅可支持新鐵路建設，亦有助持續投資現有網絡的維修、設備更新及服務提升，兼顧營運質素與長遠財務可持續性。

北部都會區發展並非一朝一夕，由鐵路帶動發展，再將土地發展所得收益反哺鐵路建設以及日後營運，正是港鐵累積多年經驗所建立的商業模式。北都投資最值得關注的，不只是投入多少資金，更是如何將基建投入，逐步轉化為香港長遠的經濟回報。