【張明珠專欄】東京現搶樓潮 外資投資飆4倍 東京商廈空置率僅2.1% 日本樓價今年料再升5%

因應各國政治局勢的波動，過去一年外資對日本房地產的投資按年大幅增長了4倍，金額達到驚人的6,330億日圓。在筆者看來，日本已經徹徹底底成為了海外資金眼中，一個極其相對穩定且安全的「終極避風港」。資金需要出路，而在法治建全、政局穩定的日本，磚頭更為保值，而且這股「搶樓潮」已經發生了結構性的轉變，由散戶投資者轉為多國基金公司紛紛入市。

買家大洗牌 家族辦公室百億「掃貨」

值得香港投資者高度關注的是，這波「日本掃貨潮」的買家結構，已經發生了根本性的改變。過去，我們常見的投資者模式，可能是買五間、十間小型住宅用作收租；但現在，入市的買家已經升格為企業、跨國基金以及家族辦公室等重量級機構，投資金額遠比過去龐大得多。最近，我們公司接獲的大金額類型物業查詢與成交不斷增加，查詢量比去年同期急增了足足六成，為近年少見。

以酒店項目為例，在早期市場「仲有得揀」的時候，投資者大約花費20億日圓以下，就能在市中心或熱門旅遊區買到一棟位置相當不錯的酒店。但時至今日，由於市面上「貨源嚴重不足」，外資的入市門檻及預算已被迫大幅提高。現在本行接觸的買家，預算從40億、50億，一路攀升至70億甚至100億日圓的項目，都成為了資金四處尋找的目標。

無懼地緣雜音 內地買家身體很誠實

日圓貶值，人民幣近年大漲，令全線日本資產都在「大打折扣」。雖然早前日本官員高市早苗曾暗示介入台海危機，一度導致赴日旅行的中國遊客人數大跌。但在筆者看來，這些地緣雜音絲毫沒有阻擋海外資金進軍日本的步伐，尤其是內地買家投資日本「口裡說不，身體卻很誠實」。

正如日本福岡縣朝倉市事件，發展商為迎合外國投資者，不惜在當地興建六棟大樓合共可居住2,000人，並預期未來住戶約40%來自中國內地、40%來自香港及台灣，其餘約20%則為日本及韓國居民，雖然其後因輿論壓力而告吹，但是發展商希望做外國人生意的本質仍然存在，預計未來只會越來越多外國人進駐及投資日本。

租金全冚按揭利息具防守力

事實上投資日本最吸引之處是其融資條件。現時在日本購買一棟價值5億日圓（約2,000多萬港元）的物業，投資者依然可以借取高達六成的按揭槓桿。在日本極低的借貸息率環境下，只要不計及短期的匯率波動風險，物業的租金回報已經足以完全覆蓋供樓利息。這種「租金全冚利息」的優勢，讓資產具備極強的防守力與保值能力。
最近，不少跨國基金公司紛紛找香港的日本樓團隊做「盲公竹」，協助他們打入日本市場，因為跟香港團隊的溝通比日本當地更為容易，而且有相當的水平。本行亦接獲了來自台灣、新加坡、澳洲和印度等地的基金公司查詢，他們大多將目標鎖定在東京和大阪、預算約100億日圓的大型物業，例如酒店類型。近幾個月，本行亦協助外資公司在東京一口氣購入4棟物業，平均每棟物業作價大約6億至8億日圓。他們部分採用現金一炮過支付，部分則透過日本銀行承造按揭。

總結而言，在目前日圓仍然處於低水、全球避險情緒高漲，加上強勁的剛性需求支撐下，資金狂潮絕不會在短期內退卻。筆者大膽預言，今年日本樓市的整體表現將持續亮眼，樓價最少仍有5%的上升空間。

張明珠

Sakura Japan & Global創辦人

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