【王美鳳專欄】短線轉讓物業增 免罰息按揭重現市場 留心細則 短期賣樓或需退回按揭現金回贈

市場上短線轉讓物業的個案漸增多，主因是樓價已返回升軌穩步上升、樓市全面撤辣包括短期轉讓辣稅(SSD)已取消以致轉售成本大幅降低，加上印花稅減輕(尤其400萬以下物業印花稅僅$100)，令近月短線轉讓獲利個案增多。基於現時按揭計劃之罰息期一般為兩年，買家上會後兩年內將物業轉售便需支付罰息，較常見之罰息率為首年2%，次年1% (以貸款額計)。最近市場上有銀行瞄準有意短線轉售物業的需求提供免罰息按揭計劃，為業主增加上會彈性，免去兩年綑綁期，業主若因應樓市狀況而決定於短期內轉售單位，按揭罰息成本便可大為減免。

但需留意，有關免罰息按揭計劃附帶細節，當中兩年內轉售單位而需贖回按揭，雖不設罰息但仍需退回銀行已提供之按揭回贈金額。有關計劃亦限於按揭額達700萬或以上為主，換言之，銀行對於這個計劃的目標客戶主要是購買樓價達千萬元以上之買家。

此計劃之按息亦屬市場新亮點，銀行提供H按息為H+0.6%，對比市場主流按息H+1.3% (封頂息3.25%; P-2% (P:5.25%)明顯低，以3月30日1個月拆息為2.28%為例，此計劃當日計之實際按息為2.88%，對比市場H按息3.25%(以封頂息計)低0.37厘，按照最近拆息處於偏低水平來看，此計劃之實際按息比起市場一般H按更吸引；但必須留意的是，此計劃之用家在較大程度上需承擔拆息波動風險，原因是計劃之封頂息為P-0.3% (有關銀行之P現為5.375%)，封頂實際息為5.075%，高於市場一般為3.25%，換句話說，當拆息回升例如1個月拆息升至超於2.65%，此計劃之實際按息便會高於市場主流按息。

而基於拆息往往具有較大波動性，銀行審批H按會以封頂息評估借款人的還款能力，對比市場一般以3.25%計算入息，此計劃之銀行以封頂息5.075%計算，所需之入息水平相對較高。

樓價已由去年最低位回升達一成，促使早前買入之單位出現水位，吸引買家轉售獲利。目前投資者當中，短期轉售物業的市場比例仍低，長線投資尤其買樓收租佔多。但若有意選用免罰息按揭計劃，需留意目前市場上僅有個別銀行提供有關按揭，用家按需要可先向按揭轉介公司查詢。

王美鳳
中原按揭董事總經理

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