【磚港樓市】簡樸房條例下月生效 業主與租戶角力加劇 劏房業主收樓裝修勢成風 基層租客壓力增

近年劏房及分間單位問題備受社會關注，政府在平衡居住安全、基層住屋需要與市場運作之間，最終推出《簡樸房條例》，作為針對分間住宅單位的全新規管制度。隨着條例將於 2026 年 3 月 1 日正式生效，相關持份者已無可避免地要作出抉擇，而近期長沙灣義華大廈的事件，正好反映制度落地前的現實衝擊。

《簡樸房條例》的核心理念，是為現存大量分間單位訂立最低居住標準，改善安全、衛生及居住環境。條例生效後，凡屬受規管的分間住宅單位，營運者必須作出選擇：

1）登記並申請「簡樸房」認證，按法例要求提升單位至合規標準；或是
2）停止分間出租用途，將單位還原至原來核准圖則的狀態。

換言之，過往「灰色地帶」的操作空間將大幅收窄，業主、二房東及相關人士必須正面回應。

判斷某處所是否屬於「簡樸房」，須同時符合以下兩項原則：
原則 A：單位的實際間隔，與屋宇署原本核准的建築圖則不同，並被分間成兩個或以上單位；
原則 B：該等分間單位，是以兩份或以上租約，分別、獨立出租予不同租戶。

簡單而言，只要單位曾被改動間隔，分成多個單位，並以多於一份租約出租，便已落入規管範圍，須登記，並於日後申請「簡樸房」認證，與單位面積或租金高低無關。

根據報章早前報道，長沙灣義華大廈的新業主決定在條例生效前要求約150戶租戶退租，當中九成為長者及行動不便、領取綜援的基層人士。這宗個案並非偶然，而很可能只是「第一波」。在實務上，將會有愈來愈多業主選擇退出分間出租市場，原因並不單純是逐利，而是現實限制。

政府在制度推行之餘，亦必須正視過渡期安置問題，否則租戶在短時間內被迫遷離，將對基層住屋安全網造成壓力。

為何業主選擇「清場」而非合規？首先，《簡樸房》對單位提出最低標準，包括：
最低面積要求；
自然採光與通風；
防火及消防安全；
獨立廁所及結構要求

不少舊式唐樓或早年改裝的分間單位，在結構上根本無法符合標準，即使願意投資，亦未必可行。其次，即使技術上可行，翻新成本高昂，須聘請認可人士設計、監督及簽署證明，並非小數目投資。更關鍵的是，在租戶仍然居住的情況下，實際上無法進行大規模改建工程。因此，業主若有意合規，往往只能先收回單位。

除了《簡樸房條例》，市場往往忽略另一條同樣重要的法例 ——《業主與租客（綜合）條例》第 IVA 部：分間單位規管租賃。

該條例規定：
業主必須提供 最少 2 年固定租期
租戶享有 再續 2 年的優先續租權
合共形成 4 年的受保障租期

問題在於即使《簡樸房》設有 4 年寬限期，但若業主在 2026 年 3 月 1 日後與租戶簽訂新租約，而單位尚未符合簡樸房標準，業主將陷入兩難：

不提供 4 年租期，可能違反分間單位規管租賃；
提供 4 年租期，卻可能在寬限期後違反《簡樸房條例》。
這種制度交疊，正是促使不少業主選擇「不再續租」的核心原因。

必須留意，《簡樸房條例》的法律責任，並不限於登記業主，亦涵蓋：二房東、地產代理、業主的獲授權人士、任何與「簡樸房」訂立租賃協議或收取租金的人士，在新制度下，物業業主應全面檢視現有租約狀況、單位結構及合規可行性，審慎決定是否適宜繼續分間出租，或在簽訂新租約前作出部署。

《簡樸房》並非單一法例，而是一套將深刻影響基層住屋市場的制度轉變。如何在保障租戶權益、確保居住安全與維持市場供應之間取得平衡，將考驗政府、業主及整個地產行業的智慧。

中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生
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