供平過租屋苑湧現 租金回報多過4厘更有34個屋苑

當前樓市利好消息頻傳。昨日公布的施政報告宣布放寬投資移民購樓門檻，美國聯儲局亦於今年首次減息0.25厘，本港主要銀行跟隨減息0.125厘。

今次減息後，H按息口將由3.5厘降至3.375厘，假設貸款額500萬元，還款年期30年，每月供款由22,453元，減至22,105元，供樓人士每月可節省348元。

近期香港租務市場持續升溫，內地學生與專才大量湧港，推高租屋需求，令租金屢創新高。中原城市租金指數（CRI）最新報129.57點，按月升1.1%，連升四個月累計升幅達4.7%，更突破2018年高位，連續兩個月創歷史新高。與此同時，美國正式進入減息周期，本港銀行亦相繼下調利率，令供樓成本下降，部分物業月供甚至低於租金。在「供平過租」的情況下，預料將吸引更多市民由租轉買，尤其是有穩定收入的年輕專才及新來港人士，或會趁低息環境入市，推動樓市交投活躍。

雖然近期拆息急升，但目前仍有不少屋苑出現「供平過租」的情況，並以細價樓最為明顯。今次減息後，中原地產統計的143個租金指數成份屋苑之中，有104個回報率高於H按息率，即超過70%屋苑「供平過租」。當中於7月份租金回報率達4厘或以上的屋苑有34個，比6月份再多4個，與去年同期僅15個比較，更急升逾1倍；九龍灣得寶花園回報率高達4.87厘，升至全港第一位;其後是青衣美景花園及沙田河畔花園，分別4.75厘及4.73厘。

至於6月份回報率高達5.13厘、屬全港最高的西環嘉輝花園，7月份回報跌至4.55厘，相信是樓價反彈所致。

近期投資者買樓收租個案比比皆是，如一名投資者去年斥560萬元購入西營盤翰林峰一個面積224方呎開放式單位，上月以2.2萬元租出，租金回報率達4.7厘。假設承造7成按揭、分30年還款及按息3.5厘計，減息前每月供款只是17,603元，較同一單位租金近兩成。即扣除供樓，每月仍有逾4,000元落袋。