3萬億日圓狂炒日本樓害苦無殼蝸牛 日本大城市房租佔收入3成 達危險水平

房地產公司仲量聯行（JLL）數據顯示，2025年首半年針對日本市場的房地產投資額按年增長22％，達到3.1932萬億日圓（約1690億港元），為自2007年有調查以來，上半年數據更是首次超過3萬億日圓，而且東京的房地產投資更位居全球城市首位。該行更預測，今年全年日本市場的房地產投資額將接近6萬億日圓。而且日本租金更是屢創新高。在東京23區的中心區域及大阪市等日本主要城市平均房租佔收入比例徘徊在30％，甚至超過30％的危險水平。

仲量聯行（JLL）數據顯示，今年首6個月，日本市場的房地產投資額按年增長22％，達到3.1932萬億日圓。當中以辦公室的投資額佔整體的53％，如以分地區來看，東京都心5區即千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區佔投資額的56％，這是自2018年上半年以來首次超過50％。有辦公室和物流設施項目出售的千葉、埼玉、神奈川3縣佔11％，較上年同期提高3％。

至於大阪圈即大阪府、兵庫縣、京都府、奈良縣的的佔整體投資額為10％，較上年同期的21％倒退不小。報告指，日本房地產投資主力買家是海外投資者，他們對日本的房地產購買額增至3.7倍，達到1.0948萬億日圓，佔日本房地產整體投資額的34％。

目前外國人投資速度空前絕後，同時日本租金更是屢創新高。 在東京23區的中心區域及大阪市等日本主要城市，住宅租金的上漲幅度令不少家庭形成壓力。在截至2024年的約4年裏，整體平均房租佔收入比例上升了1％至5％，達到18%至34%。當中在東京23區，其比例更超過了30％。隨著日本住宅的價格高漲，不少買家由買轉租進一步推高了租金。

參考日本房地產資訊公司At Home（東京都大田區）的統計，對比2020年正值新冠疫情期間，在家工作普及推動人們傾向遷往郊區，日本不少地區的房租行情疲軟。但隨著疫情平息，返回公司上班的趨勢加強，東京都心的房租轉為上漲。在日本就算工資正不斷上漲，但房租的上漲速度超過工資。尤其是在東京23區，2024年家庭住房（50至70 平方米），平均月租金超過21萬日圓（約1.1萬港元），佔收入的比例達到約34%。這意味著家庭收入的三成以上需用於支付房租。

一般而言，房租佔收入比例以25%至30%已為上限，一旦超過這一比例，家庭財務狀況就會變得不穩定。由於房租負擔，家庭能夠用於儲蓄的資金將減少，且不論突發疾病或失業的情況，即使是小朋友的教育開支意外增加，也會變得很難應付。至於大阪市的這一比例也達到29%，已經接近「上限」的水準。福岡市雖然只達到23%，但與2020年相比，上升了5.4％，上升速度在所有城市中最高。

東京23區家庭住房的租金在2024年比2020年上漲了約17%，但據日本不動產經濟研究所數據，同期的23區新建住宅的平均價格上漲了約45%。其實在日本，過去房租屬於波動較少的一筆消費。不過，從日本總務省的消費者物價指數來看，目前的房租漲幅已達到1990年代以來的新高。

張明珠

Sakura Japan & Global創辦人

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