港元兌美元逼近7.85弱方兌換保證 低息恐難持續 小心股樓齊現黑天鵝

香港作為全球金融中心，其銀行同業拆息與港元匯率的異常表現，正對本地股市、樓市乃至全球金融市場發出警示。在香港的聯繫匯率制度下，港元匯率與銀行同業拆息通常呈現某種規律性聯動。理論上，當港元觸及7.85的弱方兌換保證，表明資金正在流出香港，拆息應隨之上漲以阻止資金外流。然而，當前的情況卻與此背道而馳：港元匯率轉弱，拆息卻持續低迷，甚至跌至近年低點。那對股市樓市有什麼影響?

歷史數據顯示，港元匯率與恆生指數的走勢存在顯著關聯。當港元匯率從強方兌換保證7.75走向弱方兌換保證7.85，或反向變動時，恆生指數的底部與頂部往往隨之出現。例如，2016年港元接近弱方兌換保證時，港股觸底；而當港元從弱方逐漸回升至強方時，港股則開始見頂回調。如今，港元再次逼近弱方兌換保證，並伴隨轉弱跡象，這一歷史「魔咒」是否會重演？股市投資者需要密切關注，因為這種異常波動可能預示港股即將面臨回調風險，市場的不確定性正在加劇。

低拆息現象不僅影響股市，也對香港樓市產生深遠影響，但這並非市場普遍期待的長期利好。雖然低拆息在短期內降低了按揭貸款的每月供款壓力，減輕了部分購房者的負擔，但銀行業界普遍認為這僅是短期現象，而非長期趨勢。港元與美元的息差目前超過3厘，這種差距長期維持並不合理，意味著低息環境可能難以為繼，樓市難以依賴低息實現長期上漲。對於過去20年活躍的專業房地產投資者，尤其是持有商舖、工廠大廈等非住宅物業的投資者來說，當前市場環境帶來了巨大壓力。

這些物業的價值跌幅過大，部分甚至「穿底」，即物業價值低於貸款額度，導致銀行要求投資者補倉或降低槓桿，甚至直接觸發「Call Loan」。這反映出銀行正在加強對商業物業貸款的審查，商業地產市場的脆弱性日益顯露。即使是2008年金融危機時購入的物業，在當前環境下也可能出現虧損。與住宅市場因首置客優惠而獲得一定支撐不同，商業物業市場缺乏「底價」支撐，跌幅可能更大。低拆息未能有效刺激整體樓市，特別是商業和工業地產，反而暴露出其潛在風險，甚至可能預示未來更多物業「穿底」或被要求補倉的情況。

而港匯已到了7.84的水平，如果一旦到了弱方保證，熱錢會否流走? 而港股會否下跌?

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

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