H按息率跌穿2厘 月供可減4000元 惟按揭入息要求以封頂息計

最近5月份拆息大幅下跌，令市場高度關注，拆息下跌主要由銀行體系結餘在短短幾日大幅增加約1,300億元衝上近三年新高達1,740億元所推動。最近不同金融需求帶動大量資金流入本港，港元轉強觸及強方兌換保證，令金管局需承接美元沽盤向市場注入港元。受銀行體系結餘大幅上升帶動，拆息接連下挫，5月7日1個月拆息跌逾半厘至3.08%，令兩年以來拆息高於實際按息的情況終結，5月8日1個月拆息進一步大跌近1厘至2.09%，市場H按息降至3.39%，令H按息兩年多來再次跌穿封頂息率(現為3.5%)。

隨後拆息跌勢持續，截至5月26日，1個月拆息已跌至0.57%，令當日計市場H按息跌穿2厘至1.87% (以H按息H+1.3%計)，對比月初市場H按息3.5%大幅下降了1.6厘，以現時平均按揭額約$500萬及30年還款期計，每月供款減少達$4,295，減幅為19%接近兩成。

近日拆息上落幅度相當大，按揭用家需留意，H按計劃一般用1個月拆息作為基準，於每月供樓結算日以當天HIBOR計算當月實際按息，並與封頂息率比較，取低者作為當月供樓利息；HIBOR波動性大，每天亦有機會出現變化，供樓人士應以自己供樓結算日之HIBOR利率準確計算實際按息。

此外，有一點需特別留意，儘管H按息率一度下跌至1.87%，但銀行並非以H按息率計算入息要求，而是以H按之封頂息率（即上述P按封頂息，目前主要為3.5%）計算供款佔入息比率，基於H按與P按息差甚大，差幅達1.6厘，置業人士應確保有足夠入息水平符合要求，以免失卻預算。

同樣以上述$500萬按揭額及30年期計，按照銀行要求以封頂息現為3.5%計，最低每月入息要求為$44,905；但若買家誤以H按息1.87%計入息要求，或誤以為入息達$36,316便可獲銀行批出按揭，若入息水平不足或被拒批按揭。

王美鳳 中原按揭董事總經理

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