無殼中產族 欲趁樓價跌棄租為買 惟手上股票跌3成 如何翻身變首期?

樓價跌不停，曾租屋多年的中產讀者，考慮趁樓價低，明年在租約死約終結之時，完成入市買樓的夢想。但他早年買入的股票跌了3成，故煩惱在未來12個月應如何投資才能翻身，以求在買樓前賺最多的利潤。投資書籍作者兼股評人龔成認為，財不入急門。若下年便要買樓，現時投資必須審慎。他建議讀者趁股市反彈時，逐步賣出部分股票，並應考慮改用最安全的定期存款去為財富增值，確保來年有足夠現金首期去買樓。

【理財個案：跌市中準備買樓的考慮】

龔成老師：

成哥您好！我現在住緊300呎左右單位，租金10500，出年完死約，我正考慮要買樓。
由2019年至今我都有買股票，買入成本總數係37萬左右，但而家跌到只剩26萬。
每月薪金收入30000元， 儲到10000， 另加其他投資每月收入20000，月儲共30000左右。我股票連現金約有80萬
我想買280-400呎單位5-600萬做9成按。

問題如下：
1. 睇番手頭上既股票，平均輸多，你會唔會用呢個角度去衡量自己手上既貨平貴，同上下望空間？
2. 呢一年，我每月既儲蓄應該繼續買股票定保持現金好？
3. 手上的股票冇需要調整？ 阿里巴巴38% / 協鑫科技 23% / 理想汽車 14% / 建滔積層板 13% / 信義玻璃 6%
4. 因為買第一層樓，除左考慮自住都想考慮埋財富增值。自己鐘意呢幾個區。

1. 上水 - 成長地方，近朋友，生活買野方便，環境無自由行既話適服，但遠
2. 馬鞍山 - 環境最鐘意，但遠，價錢有些勉強？
3. 屯門 - 樓價平，生活買野好方便，環境ok，但樓齡舊，近樓稍遠
4. 大圍 - 位置好 ，交通方便，有新大型商場落成，買野方便，物業增值能力稍強？
5. 沙田 - 好似第一城同河畔花園呢D樓價平，都算方便，但樓齡高

成哥可以畀一些意見我嗎？ 除左呢幾區，其他區都ok。

5. 有人話第一城跌咁多價，係因為樓齡長，將來轉手做唔到30年按揭，你覺得呢個問題重唔重要？ 黎緊大機會提高上限嗎？

多謝成哥抽時間睇，另外 你覺得我做9成按適唔適合？

讀者敬上

龔成老師分析：

1) 這是其中一個衡量的指標，因爲大市能夠反映市場的氣氛，當大市大幅度下調的時候，代表市場處於恐慌的情緒，這為長線投資者製造一個機會。
但要留意的是，你手上的股票的走勢未必一定跟大市走，又或者下調的幅度可能好少，所以，就算大市大幅度下調，都不代表你手上的企業一定到達便宜的價錢。所以，大市只係一個參考平貴度水平，真正平貴度都要參考翻個別股票情況。

2）如果你一年後會置業，相關資金應以現金或定期持有比較適合，股市始終有波動。

3）理想汽車(2015)，阿里（9988），信義玻璃（0868）都是潛力股，不確定性高。

其中阿里（9988）因爲監管的因素，中短期都會偏弱。同時，阿里佔組合的比例達到38%，明顯過多是，個別股票不應該超過組合的15%，建議在反彈的時候適量減持，維持組合的平衡性。

建滔積層板（1888），协鑫科技（3800）質素一般，其中3800更是佔超過2成，不建議持有太多，長遠要適量減持，維持組合的增長力。

4）你所講的地區都是潛力升值的地區，政府要發展「北部都會區」計劃，必然會為新界帶來發展，其中大圍，沙田發展相對較好。

但發展需要時間，有發展，不代表物業就一定會升值，物業的質素是重點，你買樓自住，要符合「供得起」+「物業滿足10至20年需求的目的」。

買入物業最重要都是睇翻該物業的質素，呎價，預期租金回報率，特別是利用「呎價，預期租金回報率」去比較同區同類單位，以確定該物業的平貴水平。

另外，你再要審視其升值潛力，未來地區上、交通上、生活等等的配套發展，才去下一個結論，咁會較好。

5）如果能夠通過壓力測試，當然能夠借多些資金有好處，但你要預自己都有足夠的供款能力，否則，「供不起」銀行就會收樓。

另外，30/40年樓齡的物業，如果本身係有質素(如位置、附近發展、配套等)，而又保養得好，都依然有平穏升值能力。如果係大型藍籌屋苑，升值能力就會更佳。

但當佢樓齡再高，就有機會面對潛在維修成本，而且做按揭都會較難。這時候，物業價值就有機會出現倒退，你要留意。第一城屬於大型屋苑，保值能力會好少少。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

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Text by BusinessFocus Editorial

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