銀主盤「賣10間多11間」 去年新增545間 創15年新高

近年銀主盤湧現，部份銀主為求去庫存以平價吸客，吸引了大量用家和投資者執平貨。中原地產數據顯示，去年銀主盤交投量急升逾5成，創下15年新高，升幅計更跑贏大市，是2024年樓市最活躍板塊之一。

銀主盤是指業主無法償還按揭貸款，最終被承按銀行向法庭申請收回物業，再委託代理放售或公開拍賣。銀主盤湧現多為經濟不景時，不少業主因資金周轉問題無法供樓。另一急增成因，源於早幾年樓價升幅強勁，不少業主趁手上物業升值作「加按」套現，惟現時樓價由高位回落逾25%，加上息口上升，最終淪為銀主盤。

銀主盤存量去年增至360間

雖然本港樓價於去年底開始止跌回穩，但銀主盤卻不斷攀升。數據顯示，本港銀主盤存量已連升4個月，去年12月增至360間，按年增加16%，為2007年11月433個後的17年新高。

受惠去年政府宣佈全面撤辣、減息及放寬按揭等利好因素，樓市氣氛好轉，不少銀行或財務機構為求套現積極「去庫存」，銀主盤多以低價吸客，當中更不乏近年才入伙的新樓，個別單位售價較一手價低近5成，自然成用家及投資者尋寶地，銀主盤「抵買」效應下去貨速度加快。

緹岸開低49%

據中原地產統計，去年第4季銀主盤交投暢旺，成交約168宗，較第3季約93宗上升8成；總結2024年，全港銀主盤成交量增至約495宗，較2023年約326宗急升逾5成，是2009年約831宗後的15年新高。去年整體物業註冊宗數67,979宗，按年升幅不足2成，可見銀主盤表現跑贏大市。

但與此同時，以2024年全年計，銀主盤也新增了545間，比2023年397間增加37%，同創15年新高。而現存住宅銀主盤中，財務公司佔約4成。

換言之，去年銀主盤售出及新增個案，比例是1比1.1，即是每賣10間，就多11間。但目前情況未算最嚴峻，2022年比例是1比1.62，賣10間，多16間。若以按月計，最差是2022年10月，當月銀主盤成交約5宗，月內卻新增23宗，比例1比4.6，即賣10間，多46間。

目前住宅銀主盤最多的地區是元朗及屯門，分別28和20間。屯門御半山1A座高層戶，實用面積441方呎，屬兩房，銀主叫價495萬元，呎價11,224元，與業主2018年以約765萬元買入價比較，平足35%。屯門青山公路緹岸有約5伙銀主盤放售，叫價最平是3A座中層P室，實用面積223方呎，屬開放式，開價220萬元，呎價9,865元，較業主2020年買入價430萬元低49%。

銀主積極去庫存

翻查紀錄，自2008年有紀錄以來，有6年銀主盤的成交量是高於過新增，即求過於供，包括2009、2010、2011、2014及2019年。最近一次是2019年，當年銀主盤成交156間，同年僅新增149間，反映銀主盤也有渴市的時候。

陳永傑認為，若本港經濟復甦緩慢，或美國高息環境較預期長，料銀主盤將在高位徘徊，由於銀行積極去庫存，不失為吸納筍盤好時機。