【小龍專欄】2.2萬個1手貨尾單位怎消化? 今年新供應3萬伙 發展商或要錢不要貨？

香港樓市正迎來一個重要的轉捩點。2024年第三季的一手私人住宅貨尾量突破22,000個，創下近二十年新高，加上2025年預計有85個新盤、共3.26萬個單位蓄勢待發，龐大的供應壓力正迫使發展商重新思考其定價策略。

市場觀察到，各大發展商在過去數月已開始調整銷售方針。長實在多個矚目項目上採取進取定價策略，包括油塘親海駅及黃竹坑站Blue Coast等，甚至不惜以「蝕本價」推盤。這種定價取態的轉變，或預示著2025年樓市將進入一個「要錢不要貨」的新階段。

推動這種轉變的因素是多方面的。首先，香港已進入減息周期，理論上有利刺激樓市，但上半年政府全面撤辣後的購買力已大量釋放，市場觀望氣氛轉濃。其次，內地持續推出救市政策，雖然為市場帶來一定支持，但香港本地的供求失衡問題仍然存在。

特別值得注意的是，主要發展商手持的存貨量達到警戒水平。新地的貨尾量創下25年新高，達4,072個；恒基、會德豐及信和等發展商的貨尾量也都超過千個單位。面對如此龐大的存貨壓力，發展商勢必要在定價策略上做出調整。

啟德和日出康城這兩個供應重鎮的表現，將成為市場風向標。啟德區雖然在2024年以2,790伙成交量稱冠全港，但2025年還將有近5,000伙新供應；日出康城也將推出超過3,200個單位。這些新供應能否順利消化，很大程度上取決於發展商的定價策略。

展望2025年，發展商料將更著重現金流而非利潤率，「價格策略將轉向務實」可能成為市場主旋律。
在這個供應持續增加的環境下，發展商在2025年或將面臨更大的去貨壓力。市場普遍預期，大型發展商會帶頭採取更靈活的定價策略，以加快銷售步伐，確保現金流動性。這個趨勢或將為樓市帶來新一輪的價格調整? 那麼二手業主將應該如何部署?

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

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