【磚港樓市】買樓收租實際回報率常不似預期 管理費高昂 買殘舊單幢樓易遇上天價維修

新一年開始，房地產市場經過一輪調整後，物業價格下調的同時，或許受到前景未明影響，有不少用家保持觀望甚至轉買為租，另外加上政府近年積極引入不同專才，導致住宅租金穩步上升，所以亦吸引一些投資者在市場上物色租金回報高的物業作長線收租。

雖然物業可以帶來穩定租金收入，不過要經營一籃子的收租物業也相當費神，除了要覓得好租客，免受追討欠租之苦，出租物業亦涉及一些固定開支需要處理，而這些開支亦直接影響了物業的實際租金回報率。

其中一個經常性開支，就是大廈的管理費，現時大廈管理費大概每平方呎$2-$6不等。現時市場上一般住宅的租約，大多由業主負責支付大廈管理費，而特別要留意的是管理費的支出並不能用來扣稅。所以如果只按租金收入計算回報率，忽視了管理費開支，未必能準確反映投資物業的實際收益。

一般有業主立案法團或管理公司的大廈，都會按大廈公契的業權份數攤分管理費用，業權份數大部分按物業面積設定多少，所以面積較大的單位所需付的管理費一般比較多。另外通常較新的屋苑，擁有會所、泳池、禮賓服務等，這些都會直接反映在大廈管理費上。還有大廈及屋苑的戶數，也會對管理費有影響，通常較多戶數的屋苑有協同效應，所需的管理費較低，反而單幢大廈戶數少，則需分擔較多支出。

亦有一些較舊的大廈，甚至一些「三無」大廈，每戶的管理費可能很低甚至不需支付管理費。雖然表面上管理費開支看似很低，不過當中亦存在一些盲點，因為這些大廈維持著低管理費收入，基本上法團或管理公司都是「月光族」，大廈財政處於長期赤字的狀態，當有突發性的維修，例如電梯損壞、政府维修命令等，只可以靠業主臨時集資解決，亦需要較長時間召開業主會議處理，這樣不但影響大廈管理質素，亦對租務開支預算帶來不穩定性。

其實有效的監察大廈管理質素及相關支出，有賴業主積極參與業主立案法團的會議及管理，避免大廈作天價開支及保持大廈保養妥善。根據建築物管理條例，管理公司或法團每年均會制定財務預算，設定新一年的管理費，如果業主對管理費加幅有意見，亦可向法團提出意見。

有一些投資者為了解決管理費開支對租金回報的影響，會在租約上要求租客負責相關費用，不過始終租務市場是自由的市場，租客亦未必一定同意接受。因為作為租客同樣不能以管理費的開支用作扣稅，雙方按自己需要各自盤算，最後也是反映在租金上。

除了上述的大廈費的支出外，以物業作收租用途還有釐印費、差餉地租、物業稅、維修保養等不同開支，除了差餉外其他的開支均不能用作扣稅之用，所以作為物業投資者，亦應好好管理這些支出，確保收租物業可以反映應有價值。

潘志業
中原測量師行租務管理部高級經理

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